广西壮族自治区物业管理条例 （修订草案） 第一章 总则 第一条 【立法依据和目的】为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及有关法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。 第二条 【适用范围】本自治区行政区域内对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，适用本条例。 第三条 【部门职责】自治区人民政府住房和城乡建设行政部门负责全区物业服务活动的监督管理工作。 市、县（城区）人民政府房产行政部门，负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作。 公安、民政、规划、价格、城市管理等有关部门按照各自职责做好物业服务的监督管理工作。 第四条 【基层政府和自治组织职责】乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。 居民委员会、村民委员会协助政府有关部门做好与物业管理有关的工作。 第二章 业主、业主大会及业主委员会 第五条 【业主及其权利义务】本条例所称的业主包括： （一）房屋所有权证记载的房屋所有权人； （二）尚未进行房屋权属登记，但基于一定的法律事实，合法取得房屋所有权的人。 业主享有法律规定的权利，履行法律规定的义务。 第六条 【业主大会及组成】一个物业管理区域成立一个业主大会。 业主大会由全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。 第七条 【交付使用报告】交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，建设单位应当书面报告县级人民政府房产行政部门。报告应当附具下列资料： （一）业主房屋所有权权属清册； （二）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件； （三）房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明； （四）物业服务用房配置证明； （五）其他必要的文件资料。 房产行政部门收到报告后，应当及时告知乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会。 第八条【业主大会筹备组】乡镇人民政府或者街道办事处应当自收到房产行政部门告知后，及时组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组由建设单位、业主和乡镇人民政府或 街道办事处、居民委员会的人员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。 筹备组应当自成立之日起十五日内将成员名单在物业管理区域内公示，并自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。 第九条 【筹备组职责】业主大会筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）提出首届业主委员会成员选举办法、候选人条件和名单； （五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款第（一）、（二）、（四）项的内容应当在首次业主大 会会议召开七日前在物业管理区域公告。 第十条 【业主大会权利】下列事项由业主大会决定： （一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期； （三）选聘和解聘物业服务企业； （四）筹集和使用专项维修资金； （五）改建、重建建筑物及其附属设施； （六）物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （七）改变共有部位的用途； （八）利用共有部位进行经营以及经营收益的分配与使用； （九）批准业主委员会工作规则； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用； （十一）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （十二）其他应当由业主大会决定的事项。 决定前款第（四）、（五）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十一条 【业主大会】业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。 有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议： （一）发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理； （二）百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议； （三）业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职； （四）业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。 第十二条 【业主委员会】业主委员会由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律规定的职责。 业主委员会由十五人组成。 业主委员会成员由业主担任，可连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数以上同意。 第十三条 【业委会产生及报告事项】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级人民政府房产行政部门和乡镇人民政府或者街道办事处书面报告下列情况： （一）业主大会成立和业主委员会选举情况； （二）业主委员会组成人员名单及其基本情况； （三）管理规约、业主大会议事规则； （四）业主大会会议记录和会议决定。 市房产行政部门应当发布管理规约、业主大会议事规则示范文本。 第十四条 【业委会换届】业主委员会任期届满前九十日，应当召集业主大会会议进行换届选举。 业主委员会任期届满未进行换届选举的，业主可以请求乡镇人民政府、街道办事处责令限期进行换届选举；逾期不进行的，乡镇人民政府、街道办事处应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。 第十五条 【业委会移交】业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，乡镇人民政府或者街道办事处应当组织移交有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物。 第十六条 【配合与监督】业主大会、业主委员会应当配合所在的乡镇人民政府、街道办事处以及社区居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。 第十七条 【业委会成员资格终止、补选】业主委员会成员有下列情形之一，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议的，业主委员会应当在收到书面提议的三十日内召集业主大会，决定是否终止其成员资格： （一）不履行业主义务且拒不改正的； （二）侵犯其他业主合法权益的； （三）在物业管理活动中谋取私利的； （四）因各种原因无法履行委员职责的。 业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。 业主委员会不履行召集业主大会会议职责的，业主可以请求乡镇人民政府或者街道办事处组织召开业主大会。 第三章 物业服务 第十八条 【物业服务企业资格】从事物业服务活动的企业应当依法取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。 第十九条 【选聘物业服务企业】一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。 业主大会选聘物业服务企业，可以要求物业服务企业提供诚信记录。 物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。 第二十条 【物业服务合同】物业服务合同（含前期物业服务合同）应当包含以下内容： （一）物业管理的区域范围； （二）共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护； （三）利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配； （四）公共绿化的养护和公共区域的保洁； （五）公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施； （六）物业服务的质量标准和收费方式、标准； （七）装饰装修管理服务； （八）物业服务档案和物业档案的保管； （九）专项维修资金的管理与使用； （十）双方的权利和义务； （十一）合同期限； （十二）合同终止、解除条件； （十三）违约责任； （十四）其他事项。 自治区发布物业服务合同的示范文本。 第二十一条 【物业服务要求】物业服务应当符合下列要求： （一）根据国家和自治区规定的技术标准、规范和物业服务合同以及业主委员会审定的物业服务计划，实施物业服务； （二）在业主、使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、使用人； （三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，并对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，有效保障设施设备正常运行； （四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修； （五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册； （六）听取业主委员会、业主、使用人的意见，改进和完善物业服务； （七）发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政部门报告。 第二十二条 【物业服务退出】有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务： （一）物业服务合同终止； （二）物业服务合同解除； （三）物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。 第二十三条 【合同终止与解除】终止或者解除物业服务合同，应当依法履行告知义务。 自物业服务合同终止或解除者之日起十日内，物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜： （一）移交本条例第三十五条规定的全部物业档案； （二）移交物业服务中形成的物业服务档案； （三）移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物； （四）移交物业共用设施设备以及设备改造、维修、运行、保养的有关资料； （五）清算预收、代收和欠收的有关费用； （六）其他交接事项。 第二十四条 【临时物业服务】物业服务企业退出物业管理区域时，业主大会未及时选聘出新的物业服务企业的，业主大会或者业主委员会可以临时聘请物业服务企业。 第二十五条 【物业服务企业行为禁止】物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动： （一）擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途； （二）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传； （三）擅自设置摊点； （四）收取未经价格主管部门核准的费用； （五）许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用； （六）拒绝或者阻挠业主自购装饰装修材料进入物业管理区域； （七）擅自提高公共车位停车费标准； （八）其他与物业服务无关的活动。 第二十六条 【诚信档案】县级以上人民政府房产行政部门应当建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案，向社会提供查询服务。 第四章 物业的管理 第二十七条 【物业区域划分】划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素，由县级人民政府房产行政部门会同乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会共同划定；改变规划的，应当征求规划、民政、公安等部门意见。 建设项目已经按规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。 影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。 第二十八条 【物业区域划分时间及公示】商品住宅的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房产行政部门申请划分物业管理区域。房产行政部门应当自收到申请之日起二十日内，按照本条例第二十七条的规定进行物业管理区域划分。 物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示。明示的内容包括： （一）物业管理区域的范围； （二）地上地下物业共用部位名称、位置和面积； （三）公共场所、公共绿化的面积和位置； （四）公共车位数量和位置； （五）地下室、底层架空层面积及其权属； （六）物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置； （七）共用设施设备名称及权属； （八）其他需要明示的场所和设施设备。 第二十九条 【物业管理用房】建设单位应当在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。 物业管理用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。 物业管理用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。 第三十条 【前期物业服务企业选聘】商品住宅的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并制定临时管理规约。 投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业，经物业所在地的县级人民政府房产行政部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第三十一条 【前期物业服务合同订立及报告】建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内，书面报告县级人民政府房产和价格行政部门。 建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。 第三十二条 【物业保修】新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第三十三条 【物业服务费用交纳主体】自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担；自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。 第三十四条 【临时管理规约有效期】临时管理规约至业主大会会议通过的管理规约生效时终止。 第三十五条 【物业查验与移交、备案】建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料： （一）建设项目的各种批准文件； （二）各类建筑物、场地、设施设备的清单； （三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料； （五）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （六）业主共有的房屋、场地、设备清单； （七）其他相关资料。 新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九十日内，将前款规定的物业档案资料报物业所在地的县级人民政府房产行政部门备案。 第三十六条 【公用房屋、场地交付要求】建设单位在向业主交付物业前，应当给物业管理用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。 第三十七条 【车库、车位销售与登记】建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和车位的数量、售价。 建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位销售备案或者产权登记，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。 第三十八条 【车库、车位销售和租赁限制】物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。 车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位或者业主不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。本物业管理区域业主以外的人购买车库、车位的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。 第三十九条 【物业争议调解】业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向人民调解委员会申请调解，也可以向房产行政部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解。 第五章 物业的使用 第四十条【使用物业的行为禁止】使用物业，禁止下列行为： （一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途； （二）占用或者损坏物业共用部位、共用设备设施，擅自移动共用设备； （三）擅自改建、搭建； （四）侵占绿地，毁坏绿化； （五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物； （六）放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品以及排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声； （七）从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； （八）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。 第四十一条 【物业转让、租赁】业主转让或者出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。 转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业服务企业。 第四十二条 【物业装饰装修】业主或者使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定、临时管理规约或者管理规约；使用人对房屋进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。 业主或者使用人装饰装修房屋时，有权自主选择装饰装修企业、装饰装修材料和搬运人员，任何单位和个人不得干涉。 第四十三条 【物业、场地和设备用途改变】业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。 物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业管理用房，除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外，不得改变用途。 第四十四条 【物业服务费】物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。 实行政府指导价的，市、县（不含城区）人民政府价格行政部门应当会同同级房产行政部门，根据普通住宅类型、服务内容、服务水平、服务成本和物价变动指数等情况，分类制定相应的基准价格和浮动幅度，每年向社会公布一次。具体的物业服务收费标准在物业服务合同中约定。 第四十五条 【物业服务收费限制】物业服务企业不得违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费。 第六章 物业的维护 第四十六条 【专项维修资金】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 第四十七条 【物业维修】物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由建设单位承担；保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担： （一）业主专有部分由业主承担； （二）业主共有部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，从专项维修资金中支付，属于人为损坏的，费用由责任人承担； （三）物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备部分，按照有关规定承担。 第四十八条 【物业维修配合】维修物业共用部位、共用设备时，相邻物业的业主、使用人应当予以配合。 第七章 法律责任 第四十九条 【罚则一】建设单位违反本条例第七条规定的，由县级以上人民政府房产行政部门对责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。 第五十条 【罚则二】物业服务企业违反本条例第二十三条第二款规定的，由县级以上人民政府房产行政部门责令改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。 第五十一条 【罚则三】物业服务企业违反本条例第二十五条规定之一的，由县级以上人民政府房产行政部门或者价格行政部门没收违法所得，并处一万元以上五万元以下罚款。 第五十二条 【罚则四】建设单位违反本条例第二十八条规定的，由县级以上人民政府房产行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。 第五十三条 【特别规定】违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，按照法律、法规的规定执行。 第八章 附 则 第五十四条 【投票权数确定】业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数，按照下列方法确定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算； （三）业主人数，按照专有部分的数量计算。建设单位尚未出售的部分，按一人计算。 第五十五条 【实施时间】本条例自 年 月 日起施行。 2001年 5月 26日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过的《广西壮族自治区物业管理条例》同时废止。