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关于《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案)》的说明

http://www.gxrd.gov.cn    2014年08月27日 21:14

关于《广西壮族自治区物业管理条例 (修订草案)》的说明 一、修订《条例》的必要性及依据   一是适应物业管理与服务新形势的需要。近年来,随着住房制度改革的深化和城乡建设的发展,我区物业管理与服务也得到了迅速发展,但同时也出现了一些新矛盾、新问题,主要是:一是物业管理区域内部分建筑及设施设备权属不明确,开发建设单位不兑现承诺事项的现象时有发生;二是业主大会成立难,业主大会、业主委员会履职不规范;三是物业服务行为不规范,监管约束不够,物业服务质量难以保证;四是物业管理与社区管理未能做到有机结合,乡镇人民政府和街道办事处对所在地物业管理的指导协调职责不明。   二是适应新颁布实施的有关法律、行政法规的需要。我区现行的《广西壮族自治区物业管理条例》(以下简称《条例》)是2001年颁布实施的,《条例》实施十年来,对于促进我区物业管理行业的发展,规范物业服务企业经营行为,构建和谐社区等方面发挥了积极作用。随着2003年国务院《物业管理条例》(以下简称《物业条例》)和2007年《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的颁布实施,使得我区现行《条例》的部分条款与上位法的规定不一致,如上位法没有设定业主代表大会制度,对物业企业的称谓为物业服务企业而不是物业管理企业,等等。同时,《物权法》、《物业条例》的一些规定比较原则,需要以地方性法规的形式加以细化,如街道办事处、社区居委会组织和指导成立业主大会,调解业主、业主委员会、物业企业之间纠纷的职责,以及对物业管理区域内业主共有部位的明确规定。   综上所述,为了进一步促进业主大会成立,规范业主委员会和物业服务企业的行为,强化对物业服务企业的约束和监管,保障业主、物业服务企业和开发建设单位的合法权益,适应物业管理与服务新形势,保证社会主义法制统一,有必要修订《条例》。   修订《条例》的主要依据是《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》,同时借鉴了安徽、四川等省的地方性法规。   二、修订《条例》的主要经过   修订《条例》是自治区人大常委会五年立法规划和自治区人民政府2011年立法计划确定的立法项目。2010年,自治区住房和城乡建设厅开始修订《条例》的调研和起草工作,并于2011年4月将《条例(修订草案送审稿)》送自治区法制办公室审查。按照政府立法程序,自治区法制办公室对送审稿进行了审查修改,形成了《条例(修订征求意见稿)》,并于2011年6月下旬送9个区直部门和14个设区的市人民政府征求意见,同时在广西政府法制网和广西建设信息网上全文公布,广泛征求公众意见。自治区法制办公室会同住房和城乡建设厅在认真研究各方面反馈的意见后,对《条例(修订征求意见稿)》作了进一步修改,形成《条例(修订草案审查稿)》并于2011年9月下旬提请自治区人民政府常务会议审议。2011年11月初,根据自治区人民政府办公厅领导批示要求,自治区法制办公室、自治区住房和城乡建设厅分别在《广西政府法制网》、《广西日报》上公布了《修订草案审查稿》,再次公开征求公众意见。2012年2月14日,自治区人民政府召开第101次常务会议审议通过并形成了《条例(修订草案)》。   三、有关问题的说明   (一)关于《条例(修订草案)》的结构。现行《条例》分总则、业主管理组织、物业管理企业与服务、前期物业管理、物业的使用、物业的维护、法律责任、附则共8章52条。为了理顺逻辑关系,使之符合现行立法体例,符合上位法精神,《条例(修订草案)》将现行《条例》第2章、第3章、第4章的章名分别修改为“业主、业主大会及业主委员会”、“物业服务”、“物业的管理”。《条例(修订草案)》分总则,业主、业主大会及业主委员会,物业服务,物业的管理,物业的使用,物业的维护,法律责任,附则共8章55条。   (二)关于修订的主要内容。《条例(修订草案)》对现行《条例》做了如下修改:一是进一步明确主管部门和有关部门的职责(第3条);二是进一步明确了业主大会及其组成,业主大会的职权,召开业主大会的次数,召开临时业主大会的情形,业主委员会的产生、职责、议事方式和向管理部门报告的时限、内容(第6条、第10条、第11条、第12条、第13条);三是对物业服务企业的资质、物业服务企业选聘、物业服务提供、物业服务合同内容、物业服务合同终止或者解除及移交作了修改(第18条、第19条、第20条、第22条、第23条);四是对前期物业服务合同的签订和使用,物业查验和物业档案移交作了修改(第31条、第35条);五是对物业的装饰装修、物业的用途改变、专项维修资金交纳及使用、物业维修的责任及费用分摊作了修改(第42条、第43条、第46条、第47条);六是删除了现行《条例》中物业、物业管理、业主、使用人、物业管理企业、前期物业管理的表述,物业管理发展方向,业主的权利与义务,业主委员会的职责,业主管理公约制定、修改及其效力,专业服务委托,物业共用部位、共用设施设备所有权归属及其利用、转让,专项维修资金分摊方式及其使用,物业服务费滞纳金,业委会解散等上位法已有规定或者不合时宜的内容。   (三)关于新增的主要内容。《条例(修订草案)》新增如下内容:一是明确了基层政府以及社区自治组织的职责(第4条);二是明确界定了业主的范围及其权利、义务(第5条);三是建立了业主大会筹备组组成及职责,业主委员会换届及资料、财产移交,业主委员会成员资格终止制度(第8条、第9条、第14条、第15条、第17条);四是建立了物业服务企业退出物业服务、临时物业服务、物业服务企业的行为禁止、物业企业及其从业人员诚信档案制度(第22条、第24条、第25条、第26条);五是增加了物业管理区域的划分与公示,物业管理用房的建设与交付使用,前期物业服务企业的选聘,车库、车位设置与销售限制,物业纠纷调解等内容(第27条、第28条、第29条、第30条、第37条、第38条、第39条);六是对物业服务费交纳作了原则性和限制性规定(第44条、第45条);七是增加了物业服务企业违反规定的法律责任(第49条、第50条、第51条、第52条)。   (四)关于基层政府和社区自治组织的职责。在我区物业管理实际中,普遍存在房产行政主管部门人员少,房产管理业务工作量大,对各住宅区的物业管理与服务工作指导不够,监督不力,致使物业管理与服务中的一些问题得不到及时解决,进而影响社会稳定的问题。同时,在处理住宅区物业管理与服务问题时,上级政府和政府部门往往要求基层政府和社区自治组织参与,而现行《条例》没有明确基层政府和社区自治组织的职责,使得基层政府和社区自治组织参与物业管理于法无据。为了加强对住宅区的管理,《条例(修订草案)》借鉴了安徽省、四川省的立法经验,在第4条规定:“乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政部门指导下,具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷;居民委员会、村民委员会协助政府有关部门做好与物业管理有关的工作。”   (五)关于基层政府参与物业管理的具体事项。现阶段,由于广大业主对本物业管理区域的民主管理意识不强,加上一些物业开发企业聘请的前期物业服务企业从中刁难,使得我区的大部分物业管理区域很难成立业主大会。为了进一步促进物业管理区域业主大会的成立,推动物业管理区域的业主民主决策、民主管理,《条例(修订草案)》在第8条、第9条、第14条、第17条、第39条作了几方面规定:一是明确由乡镇人民政府或者街道办事处组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会;二是明确在业主委员会不履行召集业主大会会议职责或者不能按期组织换届选举时,业主可以请求乡镇人民政府或者街道办事处组织召开业主大会;三是业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议,协商不成的,可以向乡镇人民政府或者街道办事处申请调解。   (六)关于新旧业主委员会移交问题。当前,我区一些成立了业主大会和业主委员会的住宅区,在完成换届选举后,部分落选的业主委员会成员不办理移交资料、印章手续,造成新一届业主委员会不能履职。为了改变这一现状,《条例(修订草案)》在第15条规定,业主委员会完成换届后,由乡镇人民政府或者街道办事处组织新旧业委会办理有关凭证、档案等文件资料、印章及属于全体业主共有财物的移交工作。   (七)关于物业服务和公共停车位收费问题。在物业服务与管理中,物业服务收费是引发物业管理矛盾的原因之一。为了加强对物业服务收费的监管,维护业主和物业服务企业的合法利益,《条例(修订草案)》借鉴了安徽省、四川省的立法经验,在第25条第7项、第44条、第45条规定,普通住宅类的物业服务收费,实行政府指导价,其他物业的物业服务收费,实行市场调节价,具体的物业服务收费标准由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定;物业服务企业不得违反规定和物业服务合同,扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费,不得擅自提高公共车位停车费标准。   (八)关于车库、车位问题。随着人们生活水平的提高,私人购买的汽车越来越多,住宅区内的停车问题也越来越突出。一些房产开发企业为了牟利,往往对车库、车位采取只售不租或只租不售以及随意提高租金等手段,变相损害业主利益。为了维护房产开发企业、物业服务企业和广大业主的合法权益,《条例(修订草案)》在第37条、第38条规定,管理区域内规划建设的车库和车位,除公共车库、车位外,应当在预售或者现售房屋时一并公布车库、车位的数量和售价;用于销售的车库、车位,应当在销售前办理车库、车位销售备案或者产权登记,并与房屋同步销售;车库、车位应当优先出售或者出租给本物业管理区域的业主;车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时,销售单位或者业主不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。本物业管理区域业主以外的人购买车库、车位的,房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。   (九)关于物业共用部位、共用设施设备问题。当前,我区部分住宅区的开发单位或者物业服务企业违反房屋销售时的承诺,擅自将承诺属于业主共有的绿地、活动场所等物业共用部位、共用设施设备改作其他用途或者用于经营,从而侵害小区内业主权益。为了保护业主的权益,《条例(修订草案)》在第28条规定:物业管理区域划定后,建设单位在销售房屋时,应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示。明示的内容包括:(一)物业管理区域的范围;(二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;(三)公共场所、公共绿化的面积和位置;(四)公共车位数量和位置;(五)地下室、底层架空层面积及其权属;(六)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;(七)共用设施设备名称及权属;(八)其他需要明示的场所和设施设备。   

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