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关于常委会第十一次会议审议《广西壮族自治区
物业管理条例(修订草案)》意见建议的汇总

http://www.gxrd.gov.cn    2019年10月09日 17:07     来源:广西人大网

  9月27日上午,自治区十三届人大常委会第十一次会议对《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案)》(以下简称修订草案)进行了分组审议。现将常委会组成人员和列席会议的同志对修订草案的修改意见和建议汇总如下:
  一、总体意见
  常委会组成人员认为,物业管理涉及千家万户,是重要的民生工作。根据新时代物业管理工作的要求,对自治区现行物业管理条例进行修订是非常必要的,也是很及时的。修订草案回应了我区物业管理工作中的新情况、新问题,有很多创新和亮点。常委会组成人员认为,现在社会多元化的状态已经呈现出来,这种多元化的状态确实需要我们通过法律或条例的制定,使得整个社会的秩序更加和谐有序。物业管理条例修订很有必要,也很及时。常委会组成人员和列席会议的同志认为,对自治区物业管理条例进行修订很有必要,非常及时,修订草案规定内容全面,有针对性,建议尽快出台。常委会组成人员认为,对自治区物业管理条例进行修订有利于居民小区综合治理水平的提升。现在城市一个楼盘就是一个社区,往往聚居上万人、几万人甚至十几万人,成为城市重要的社会结构,也是社会治理、基层治理的重要范畴。鼓励依法成立业主委员会,可以激发广大业主积极参与基层社会治理,共同建设和谐社区、和谐社会。
  常委会组成人员提出,业主与物业公司的矛盾,是现在社会最多发的矛盾之一。物业管理条例涉及千家万户,要使物业管理条例具有可操作性,要本着民主立法、开门立法的原则,一是要利用多种媒体平台征求意见,二是要充分考虑征求意见的范围,深入基层、小区调研,让不同物业公司、不同小区业主充分发表意见和诉求,了解物业管理存在的问题。常委会组成人员建议,将即将召开的党的十九届四中全会会议精神体现到修订草案的修改完善中。
  常委会组成人员提出,修订草案篇幅太长,有些内容规定复杂、繁琐。常委会组成人员和列席会议的同志建议,抓住物业管理核心问题、主要矛盾,如物业公司的职责权利、业主的权利义务等,对主要利益关系作出细化规定,内容要简单明了,在实践中能做到有法可依。常委会组成人员委员提出,修订草案对业主权利义务规定过于详细,对物业服务企业方面则规定不够具体。建议加强对物业服务企业的管理,增加规定物业服务企业不依法办事如何管理、成为物业服务企业需要具备的资质和批准部门、网上公布物业服务企业的服务情况等内容。
  常委会组成人员建议,物业管理条例出台后要加大宣传力度,通过执法检查等手段认真抓好贯彻落实,实施中有什么问题也及时修改。
  常委会组成人员提出,修订草案初审没有提供相关的审议参考资料,不利于提高常委会审议质量。
  二、具体修改意见建议
  (一)关于适用范围
  修订草案第二条规定:“本自治区行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。
  “本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定或者通过业主自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。”

  常委会组成人员提出,适用范围不仅仅是业主选聘的物业服务企业,还包括开发商选定的物业服务企业。
  (二)关于党的领导在物业管理中的体现
  修订草案第三条规定:“坚持和加强中国共产党对物业管理工作的领导,建立以基层党组织为核心的物业管理治理机制,发挥街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会对物业管理的指导和监督作用,推动物业管理规范化。”
  常委会组成人员提出,修订草案规定要加强党对物业工作的领导,但具体规定中没有什么创新做法,建议探索新时代加强治理管理的新机制,多借鉴发达地区经验。
  常委会组成人员提出“坚持和加强中国共产党对物业管理工作的领导”表述不妥,该句后面表述已经体现该意思。
  常委会组成人员建议将该条修改为:“建立健全基层党组织领导下的物业管理机制,街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会加强对物业管理的指导和监督,推动物业管理规范化。”
  常委会组成人员建议,加强党的领导,由物业公司牵头成立隶属于街道办的党支部。
  列席会议的同志提出,党的领导和治理机制不适合在法条里面体现。 
  (三)关于街道办事处、乡镇政府职责
  修订草案第六条规定:“街道办事处、乡镇人民政府应当明确负责物业管理的工作机构,配备和落实与物业管理工作相适应的人员、经费,履行下列职责:(一)配合有关职能部门开展物业管理区域的划分工作;(二)指导和监督业主大会、业主委员会筹备、成立、选举、换届等工作;(三)指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作,依法纠正或者撤销业主大会、业主委员会作出的违法决定;(四)培训业主大会筹备组成员、业主委员会委员;(五)办理业主大会、业主委员会相关备案手续;(六)参与物业承接查验,指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;(七)组织物业管理指导小组工作,指导和监督应急物业服务企业选聘;(八)组织召开物业管理工作联席会议,研究处理物业管理工作的有关问题;(九)建立完善物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制;(十)提供物业管理活动各方的信用信息;(十一)法律、法规、规章规定的其他职责。”
  常委会组成人员提出,修订草案对街道办事处的要求高。从业委会成立到监督管理,既要负责组建筹备组,指导召开业主大会,又要组织召开业主委员会会议,推选主任、副主任,最后还要出具备案文书。这些工作量比较大,街道办事处的人员有限,建议发挥社区委员会的作用。
  列席会议的同志提出,规定街道办事处、乡镇政府依法纠正或撤销业主大会、业主委员会作出的违法决定不妥,公权力的干预太大。
  (四)关于召开首次业主大会会议条件和业主大会会议筹备资料提供
  修订草案第十七条规定:“物业管理区域符合下列条件之一的,建设单位或者十人以上的业主联名,可以书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请:(一)交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总建筑面积百分之五十以上;(二)交付使用的专有部分人数达到物业管理区域内总人数的百分之五十以上;(三)首套房屋交付使用满两年。”
  修订草案第十八条规定:“街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者业主联名提交成立业主大会书面申请的五个工作日内在拟成立业主大会的物业管理区显著位置发布公告,开展宣传工作,并要求负责城乡规划、房屋销售合同备案、不动产登记等职能的有关部门提供下列资料:(一)规划总平面图;(二)业主以及房屋、建筑物面积清册或者经备案的房屋测绘报告;尚未完成房屋测绘备案的,提供经网签备案的房屋销售合同清册。
  “有关主管部门应当自收到街道办事处、乡镇人民政府要求提供资料函件之日起五个工作日内予以免费提供。”

  常委会组成人员提出,简化业主委员会成立手续,有利于业主自发申请成立业主委员会,促进业主委员会成立,依法维护业主的权利。
  常委会组成人员提出,第十七条第三项应该前置到前面,作为居委会的职责,督促如期召开首次业主大会成立业主委员会。
  常委会组成人员提出,业主委员会起到对物业公司进行监督协调的作用,修订草案关于成立业主大会、业主委员会的条件太高,成立业主委员会比较困难,导致监督物业公司缺位,业主跟物业公司的矛盾日益突出。上位法没有规定说要达到50%以上的比例,建议通过广泛调研征求意见,将成立业主大会、业主委员会的条件放低一点。
  (五)关于业主大会筹备经费
  修订草案第二十条规定:“新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担,建设单位应当在办理首栋物业销售手续前,将筹备经费交至街道办事处或者乡镇人民政府设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。
  “首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置予以公布,接受业主的监督。”

  列席会议的同志建议,对会议筹备经费标准及旧小区的经费来源进行规定。
  列席会议的同志建议对业主大会的筹备经费的数额有所规定。
  (六)关于投票与表决
  修订草案第二十六条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见等记名投票方式进行表决,也可以采用电子投票的方式进行表决。表决事项、表决结果、参与表决和未参与表决业主的房号、专有部分面积、表决意见等情况按规定进行公示,公示期不少于十五日。
  “公示期内,业主对表决结果有异议的,可以凭有效身份证明向街道办事处、乡镇人民政府查询本人的投票信息。委托他人查询的,受托人应当出具身份证和书面委托书,委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限。
  “业主大会筹备组应当对参与表决和未参与表决业主的房号、姓名、专有部分面积、表决意见等情况进行详细记录,汇总全体业主表决意见及其结果,并将相关资料交街道办事处或者乡镇人民政府保存三年。
  “物业管理公共事务电子投票系统由自治区、设区的市人民政府住房城乡建设主管部门建设,不动产登记机构等有关单位应当予以协助。”

  常委会组成人员提出,关于电子投票系统的规定能够促进业主委员会科学民主管理。
  列席会议的同志提出,在投票问题上,选举权和被选举权要明确。如未成年人也是业主,能不能有选举权?代理权只能接受三个人的委托?是按一套一个投票权,还是一个业主一个投票权,还是夫妻双方都算业主?建议上位法没有规定的,业主的投票问题可以做一些细化规定。 
  (七)关于业主大会会议类型和召集
  修订草案第二十七条第三款规定:“业主委员会应当在会议召开前十五日将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域显著位置予以公示,并书面告知街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会。”
  常委会组成人员提出,临时召开的业主大会会议,要在召开前十五天将会议议题及其内容、时间、地点等公示,要区别一般情况和紧急情况,针对重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的,建议留个口子,作例外规定。
  (八)关于业主委员会组成
  修订草案第三十一条第四款规定:“鼓励业主中的中国共产党党员、教师、法律从业人员以及其他专业技术人员等通过法定程序成为业主委员会委员。”
  常委会组成人员提出,规定引导中共党员、教师、律师主动地参与到业主委员会里面是创新做法,这一类人群有各方面的丰富经验,发挥好他们作用就能更好地推动物业管理,形成良好导向造福社会。
  常委会组成人员提出,鼓励共产党员、律师等积极主动参与到业主委员会中,有利于提升业主委员会的素质和自我治理能力。
  常委会组成人员提出,成立的业主委员会,选小区里有威望、有热情、责任心强、大公无私、服务意识强的人担任委员能切实维护业主利益;但还应该有专业人员,要有服务意识,切实维护业主利益。
  常委会组成人员建议删去该款。
  (九)关于业主大会、业主委员会备案
  修订草案第三十四条第一款规定:“业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列资料向街道办事处或者乡镇人民政府备案:(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;(二)业主大会议事规则、管理规约;(三)业主委员会委员、候补委员的名单、基本情况和书面承诺;(四)业主委员会委员的培训记录。”
  列席会议的同志提出,成立了业主委员会后要进行备案,备案的性质是什么?
  (十)关于业主委员会工作经费
  修订草案第三十六条规定:“经业主大会决定,可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:(一)从物业共有部分经营所得收益中提取;(二)业主自愿捐赠;(三)其他合法方式。
  “工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴,由业主大会决定。”

  常委会组成人员提出,业主委员会的经费可以从物业共有部分经营所得收益中提取的规定,业主委员会成员与物业公司容易产生利益交易,建议删除第一款第一项。
  (十一)关于前期物业服务合同和临时管理规约
  修订草案第四十六条第三款规定:“前期物业服务合同的期限一般不超过五年。合同有效期内,业主委员会依法与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。前期物业服务合同期限届满,未成立业主大会且物业服务企业仍按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续;物业服务企业不愿按照原合同继续提供服务的,可以按照本条例第七十条规定处理。” 
  常委会组成人员建议删去“一般”,明确为五年或者规定更短的时间。
  (十二)关于物业承接资料移交
  修订草案第四十八条规定:“建设单位应当在物业承接查验前二十日内向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、绿化工程竣工图等竣工验收资料;(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;(三)供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)物业服务用房的清单;(六)承接查验所必需的其他资料。
  “建设单位未在前款规定的期限内全部移交前款所列资料的,应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体期限。”

  常委会组成人员建议,针对该条违法行为增加法律责任规定。
  (十三)关于建设单位保修义务
  修订草案第五十一条第二款规定:“建设单位应当在竣工验收备案前,按照物业建筑安装总造价的一定比例,向物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门交存物业保修保证金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修保证金不得纳入建设成本。”
  常委会组成人员提出,该条规定“按照物业建筑安装总造价的一定比例交存物业保修保证金”,建议明确规定具体交存的比例。
  (十四)关于重新选聘前期物业服务企业
  修订草案第五十六条第二款规定:“重新选聘的物业服务企业的信用等级不得低于原物业服务企业信用等级,物业服务等级标准不得低于原前期物业服务合同约定的等级标准,物业收费标准不得高于原前期物业服务合同约定的标准。”
  列席会议的同志提出,不低于原来的等级操作性不强,依据也不足。
  (十五)关于业主大会选聘物业服务企业
  修订草案第五十七条规定:“业主大会选聘物业服务企业前,业主委员会应当拟定选聘方案并经业主大会会议审议通过。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的服务实绩要求、物业服务等级及收费标准、物业服务合同期限和选聘方式、评分标准、评委组成等内容。
  “业主大会应当按照本条例第二十六条有关投票表决的规定,作出选聘物业服务企业的决定。
  “业主大会选聘物业服务企业的物业服务合同期限一般不超过五年。”

  常委会组成人员提出,要处理好公权与私权的关系。物业管理既涉及公共利益的维护,也涉及业主个人权利的行使。对于物业管理实践中,哪些问题由业主自治管理,哪些问题需要国家公权力介入,要找好一个平衡点。如,修订草案规定,前期物业服务合同的期限一般不超过五年、业主大会选聘物业服务企业的物业服务合同期限一般不超过五年,在地方立法中对合同的期限作出限制性规定,是否有依据,与合同法规定的合同自由原则是否有抵触,类似的问题要深入研究论证。
  常委会组成人员建议,修订草案规定物业收费方案由业主大会确定。物业收费应有一个合理的标准,由业主确定方案不一定合适,建议由政府有关部门根据地段出台关于物业收费标准的指导性意见,以政府指导性标准为基础上下浮动。
  (十六)关于物业服务交费
  修订草案第六十六条规定:“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定物业服务费由物业使用人交纳的,从其约定,但业主负有连带责任。
  “对通过信函、电话、手机短信等方式两次催交且业主确认收到后超过三个月仍不交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会、物业管理指导小组可以在业主户门、物业管理区域显著位置将欠费情况予以公告。经公告仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。”

  常委会组成人员提出,物业管理比较混乱,很不规范,收取物业管理费不开据正式凭证,侵害业主利益行为经常发生。
  常委会组成人员提出,该条操作性不强,对于不交纳物业费的,可以采取其他方式催交。
  列席会议的同志提出,设置了起诉的公告前置条件,与民诉法不一致,物业服务由合同约定,按照合同约定即可。
  常委会组成人员建议,明确规定“经公告仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼”中公告的具体期限。
  (十七) 物业使用行为禁止
  修订草案第七十四条规定:“物业管理区域内禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏或者擅自改变房屋外观;(二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,毁坏绿化植物和绿化设施;(四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物;(五)违反安全管理规定生产、经营、储存易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;(六)擅自架设电线、电缆;(七)高空抛物;(八)在楼道、公共走廊、楼梯间、门厅、电缆井、电梯机房内堆放杂物、存放电动自行车或者为其充电;(九)随意弃置垃圾,排放有毒、有害、污水等以及烧烤、焚烧杂物;(十)排放超过规定标准的噪音;(十一)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;(十二)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,或者乱停乱放车辆;(十三)违反法律、法规、规章和管理规约饲养动物,影响他人正常生活;(十四)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
  “物业管理区域内发生前款行为时,物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权投诉、举报、劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府接到报告并在调查、了解情况后按照法定权限予以依法处置;超出权限范围的,分别通知自然资源(城乡规划)、住房城乡建设、消防救援机构、公安机关、市场监督管理、城市管理执法等主管部门到场依法处置。行为人的行为给其他业主和物业使用人造成损害的,依法承担赔偿责任。”

  列席会议的同志提出,第一款第一项作为一个行为禁止,但是如果这个行为已经造成了破坏,已经存在危及房屋安全的隐患,按照第二款行为人的行为给其他业主和物业使用人造成损害的,依法承担赔偿责任,但这个赔偿责任已经是不可弥补的。建议把这一规定单独列出来,单独规定从重处罚。
  常委会组成人员提出,一些住宅小区将车库、杂物房改为住房厨房,改变房屋性质,建议增加相关规定,明确禁止改变房屋性质的行为,同时规定执法监管的主体和具体的处罚内容。
  (十八)关于物业租赁转让
  修订草案第七十六条规定:“业主出租或者转让物业的,可以在物业租赁或者转让合同中对物业服务费的交纳作出约定,并在合同签订后十日内,将承租人或者受让人的姓名、联系方式、身份证复印件、租赁期限以及物业服务费、公共水电分摊交纳等事项书面告知业主委员会和物业服务企业。”
  常委会组成人员建议,增加业主出租住房需到物业登记备案的规定。
  常委会组成人员提出,实践中很多住宅小区的业主将房屋租给别人办公司,甚至房屋出租后被用作传销,损害其他业主的利益。建议在条例中明确规定住宅小区里面不能办公司,明确规定业主不能将住宅出租给别人办公司。
  (十九)关于物业装饰装修管理
  修订草案第七十七条第一款、第二款规定:“业主、物业使用人装饰装修房屋,应当遵守法律、法规、规章、临时管理规约或者管理规约,开工前应当与物业服务企业签订协议,对房屋装饰装修的时间、垃圾处理、噪音扬尘控制、外立面管控、防盗网和空调室外机安装以及电梯、消防设施等共用设施设备的保护、禁止行为等注意事项以及违约责任作出明确约定。
  “业主、使用人拒绝与物业服务企业签订装饰装修管理协议的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。”

  列席会议的同志建议,将第一款中“开工前应当与物业服务企业签订协议”修改为“开工前必须与物业服务企业签订协议”。对业主违法第二款规定的行为设定具体的处罚措施。
  常委会组成人员建议增加一款,即“物业服务企业不得向业主或物业使用人收取装修保证金。”
  (二十)关于物业紧急维修
  修订草案第八十三条规定:“物业专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以栋、单元、楼层等为单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。
  “采取异议表决的,应当将初步表决情况在物业管理区域内显著位置予以公示,公示期不少于十五日。公示期内提出反对意见的,计入反对票总数;最终表决结果以公示期届满时的票数为准。”
  修订草案第八十六条规定:“发生下列情况,需要对物业共用部位、共用设施设备进行紧急维修、更新的,应当及时制定维修、更新方案并在物业管理区域显著位置公告:(一)水泵、水箱(池)故障;(二)电梯发生故障,电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的;(三)外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险,有资质的鉴定机构出具鉴定文件的;(四)屋顶或者外墙渗漏,严重影响房屋使用,有资质的鉴定机构出具鉴定文件的;(五)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂的;(六)其他紧急情况。
  “前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保修范围,需要使用物业专项维修资金的,按照下列规定办理:(一)业主大会成立前,物业服务企业应当持有关材料向物业专项维修资金管理机构申报。管理机构收到申报后五日内按照相关程序审核同意后,在物业专项维修资金中直接列支;(二)业主大会成立后,业主委员会、物业管理指导小组或者业主自行管理的执行人持有关材料向物业专项维修资金管理机构申报,管理机构收到申报后五日内按照相关程序审核同意后,在物业专项维修资金中直接列支。”

  常委会组成人员提出,关于物业维修资金的使用规定了物业维修资金使用程序,但是“紧急动用”的条件设置了程序,会影响到业主的权利,应该通过事后追认等方式能够及时得到维修。
  列席会议的同志建议第三项、第四项落实外墙管理使用权。
  (二十一)关于部门职责
  修订草案第八十七条规定:“县级以上人民政府住房城乡建设主管部门履行下列职责:(一)研究制定物业管理活动相关政策;(二)对物业服务质量进行监督管理;(三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;(四)对涉及物业管理的招标投标活动进行监督管理;(五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;(六)处理物业管理活动中的投诉、举报;(七)对物业专项维修资金缴存、管理和使用情况进行监督管理;(八)对物业服务企业及从业人员开展信用评价管理;(九)法律、法规规定的其他职责。”
  修订草案第八十八条规定:“县级以上人民政府有关行政主管部门负责物业管理区域内的下列工作:(一)自然资源(城乡规划)主管部门负责共用设施设备、物业服务用房的规划审查和规划验收、整治改造等规划以及违法建筑、违法搭建的认定等监督检查;(二)不动产登记主管部门负责对专有部分、共有部分权属的认定,依法提供业主大会会议所需的资料;(三)市场监督管理部门负责经营证照、物业服务收费、车辆停放收费、电梯等特种设备安全使用以及计量器具等监督检查;(四)公安机关负责公共安全、公共秩序、养犬、车辆停放等监督管理;(五)应急管理部门及消防救援机构负责消防、突发公共事件等处置、应急救援等监督检查;(六)财政、审计部门负责对人民政府住房城乡建设主管部门管理的物业专项维修资金筹集、使用和管理情况的监督检查;(七)民政部门负责指导和监督街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主大会、业主委员会、物业服务企业依法履行职责;(八)卫生健康主管部门负责指导居(村)民委员会、业主大会、业主委员会、物业服务企业依法开展疾病防控、卫生防疫、计划生育等爱国卫生活动;(九)司法行政部门负责指导街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主大会、业主委员会、物业服务企业依法开展物业服务与管理纠纷人民调解工作,以及依法提供公共法律服务;(十)生态环境部门负责污染排放等监督检查;(十一)城市管理执法部门按照本级人民政府规定的职责,依法查处物业管理区域内发生的违法行为。
  “已经实行城市管理综合执法体制改革的设区的市、县级人民政府对有关部门职责分工另有调整的,从其规定。”

  常委会组成人员提出,要科学规定好各单位的权责。修订草案对各部门在物业管理区域内的职责作出了具体的规定,也赋予了乡镇人民政府、街道办事处、居(村)民委员会在物业管理方面很多具体的职责,这些职责的规定是否科学、合理,要广泛听取各单位的意见,做好统筹协调,确保权责一致,特别是对基层单位和群众自治组织的要求,一定要切合实际。
  常委会组成人员提出,第八十八条列了十一个部门的相关责任,真正体现了齐抓共管。建议把民政部门的一些职责,尤其是目前日常生活当中的共性的问题,做一些具体的要求。比如现在老龄化的进程不断加快,民政部门对街道办事处、乡镇人民政府以及业主委员会、业主大会、物业管理企业在居家养老、社区养老以及对残障人群服务等方面加强指导,更好的推动这方面的工作。
  常委会组成人员建议,政府加强指导和管理,引导业主委员会成立并有效开展管理工作。
  常委会组成人员建议,部门职责中增加督促成立小区业主委员会的规定,切实维护业主利益,解决业主和物业服务企业之间的矛盾。
  (二十二)关于物业服务纠纷处理
  修订草案第九十一条规定:“街道办事处、乡镇人民政府应当建立健全物业管理纠纷的投诉、举报处理机制,配备或者确定专(兼)职人员,及时调解纠纷,处理相关投诉和举报。
  “基层人民调解委员会应当依法及时受理和调解物业管理纠纷。
  “发生物业管理争议后,当事人双方可以通过协商解决,也可以向基层人民调解委员会或者街道办事处、乡镇人民政府申请调解,也可以直接向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。调解达成协议的,双方应当签订调解协议书;调解未达成协议的,可以依法向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。”

  常委会组成人员提出,该条的条注是“物业服务纠纷处理”,条文的内容提到的是“物业管理纠纷”,建议统一起来,将该条的条注“物业服务纠纷处理”修改为“物业管理纠纷处理”。另外,建议将该条第三款中最后一句“调解达成协议的,双方应当签订调解协议书;调解未达成协议的,可以依法向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁”删去。因为,发生的物业管理纠纷大部分都是涉及很小的事务纠纷,多数情况下双方调解达成一致意见就可以解决了,没有必要一定要签订调解协议书;调解未成的,依据上位法就已经有权提起诉讼或者仲裁,没必要在这里重复。
  三、其他意见建议
  常委会组成人员建议,明确规定开发商不能阻挠业主委员会的成立,增加强制性条款,对开发商阻挠成立业主委员会的进行惩罚。
  常委会组成人员建议,要求物业管理公司必须加入行业协会,加强行业协会的监督管理,充分发挥行业协会的引导监督作用。
  常委会组成人员提出,成立业主委员会,其实就是基层自主管理的形式,为规范物业管理,应当订立物业管理协议,以利于协调理顺物业管理存在的问题。
  常委会组成人员建议,随着老年社会的到来,在小区成立相关服务老年人的机构和设施,如长者饭堂和简单医疗救助等,将这些条件纳入物业资质审批的前置。
  常委会组成人员建议,规定业主根据实际使用情况承担公摊费用。
  常委会组成人员提出,如何做到既保证小区安全,又尽量方便小区住户和来访客人出入?比如出租车出入小区,怎样方便又安全?建议尽量完善。
  常委会组成人员建议,增加物业公司有责任配合政府做好垃圾分类有关工作的规定。
  常委会组成人员提出,要针对小区业主高空抛物、学生午托、住改商等问题作进一步规范。
  常委会组成人员建议,增设一条类似“孩子去小区看望父母,实行免费停车”等体现人文关怀、促进小区文明的有关内容。
  常委会组成人员建议,修订草案应该体现更多的人文关怀,考虑今后如何通过物业管理的方式,充分开展人文化的服务,利用好这些配套设施满足当前小区老人照顾、孩子护理等新需求。
  常委会组成人员建议,对物业公司、业主的权利义务予以规定。比如物业公司不执行条例的,政府有关部门应有责任予以纠正;业主不遵守小区有关规定的,物业公司有权予以教育、罚款等。
  常委会组成人员建议,要规定清楚小区公共资源的利益分配。
  常委会组成人员提出,有些小区业主委员会成立不了,或者开会大家都不去,出现纠纷以后究竟谁来处理?从目前纠纷处置来看,派出所介入的最多,调解纠纷的基本上是街道办事处,住房城乡建设主管部门很少出现。建议对处理物业管理投诉举报要更加规范和准确一些。可操作性更强一些。
  列席会议的同志建议,增加对物业服务企业资质的管理等内容。


 

编辑:谢欣哲  审核:人大通用