您所在的位置>首页> 法规草案及相关资料 >文章页

自治区人民政府关于《广西壮族自治区
物业管理条例(修订草案)》的说明

http://www.gxrd.gov.cn    2019年12月10日 11:53     来源:

——2019年9月24日在广西壮族自治区第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议上

 

自治区司法厅厅长 雷 震

 

自治区人大常委会:
  我受自治区人民政府委托,现就《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)的有关情况说明如下:
  一、修订《条例》的必要性和依据
  (一)修订的必要性。现行《广西壮族自治区物业管理条例》(以下简称《条例》)于2001年5月26日自治区第九届人大常委会第二十四次会议通过后,并分别于2004年3月和2016年11月进行过修正。为使《条例》适应当时的经济社会发展形势,2012年11月自治区第十一届人大常委会第三十一次会议对《条例》进行过一次较大幅度的修订,于2013年1月1日施行。《条例》自2013年修订实施以来,在维护物业管理秩序、保障业主合法权益、推动我区物业服务行业健康发展等方面发挥了重要作用。随着经济社会的不断发展,我区在物业管理方面仍然普遍存在业主大会成立难、业主委员会产生和换届难、业主大会和业主委员会运作不规范、物业服务不到位、物业服务收费标准调整难、车位(车库)只售不租、物业服务企业侵占业主公共收益、物业维修资金使用难等问题,由此产生了诸多矛盾纠纷,群众要求加强监督管理的呼声较高。2017年6月,中共中央国务院印发《加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)明确提出要“各省(自治区、直辖市)按照条块结合、以块为主的原则,制定区县职能部门、街道办事处(乡镇政府)在社区治理方面的权责清单”。“加强和改进街道(乡镇)、城乡社区党组织对社区各类组织和各项工作的领导,确保党的路线方针政策在城乡社区全面贯彻落实”。“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制”。2018年3月,国务院发布第698号令,第三次对《物业管理条例》作出了修改。为使《条例》符合新的政策、法治环境要求,进一步规范物业管理行为,实现人民对美好生活的向往,修订现行《条例》是十分必要的。
  (二)修订的依据。修订《条例》的主要依据有:中共中央国务院印发《加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》,同时借鉴了上海、福建、河南等省的立法经验。
  二、有关问题的说明
  (一)关于修订的总体思路。物业管理是关系民生的大事,对改善人民群众的生活和工作环境,实现安居乐业,提高社会治理水平,维护社会和谐稳定具有十分重要的意义。中共中央国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)对补齐城乡社区治理短板,改进社区物业服务管理作出了顶层设计,为我们修订条例指明了方向,提供了遵循。据此,条例修订的总体思路是:深入贯彻中共中央国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)精神,严格按照民法总则、物权法、国务院《物业管理条例》的规定,遵循条块结合、以块为主的原则,进一步明确县级以上人民政府及其职能部门、街道办事处、乡镇人民政府在物业管理方面的职能,加强社区党组织对物业管理工作的领导,加强社区居(村)民委员会对业主委员会、物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、人民政府有关部门等共同参与的物业管理治理机制,坚持平等保护业主、物业服务企业及物业管理活动参与各方的合法权益,坚持以问题为导向,着力解决物业管理活动中的重点、热点和难点,突出实用性和可操作性,使《条例》与当前经济社会形势相适应。
  (二)关于修订的主要内容。一是落实中央文件精神,加强党对物业管理工作的领导。二是进一步理顺物业管理的监督管理体制机制。三是进一步理顺物业管理机制,建立了物业管理指导小组、业主自行管理和应急物业服务制度。四是对业主大会成立、业主委员会选举以及业主大会、业主委员会运作和监管等制度进行了优化、完善。五是对物业管理区域划分原则进行了优化。六是加强了对开发建设单位、物业服务企业的监管。七是对物业收费及其调整、紧急使用物业专项维修资金进行了完善。八是明确了业主公共收益管理措施。
  (三)关于修订的重点内容
  一是将党中央关于加强党对物业管理工作的领导贯彻在条文中。为贯彻落实中共中央国务院印发《加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制”、“探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员”要求,《条例(修订草案)》在第三条明确规定“物业管理工作应当坚持和加强中国共产党的领导,建立以基层党组织为核心的物业管理治理机制,发挥街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会对物业管理的指导和监督作用,推动物业管理规范化。”在第三十一条第四款明确规定“支持符合条件的居(村)民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员。”
  二是进一步理顺物业管理的监督管理体制。中共中央国务院印发《加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)明确指出“各省(自治区、直辖市)按照条块结合、以块为主的原则,制定区县职能部门、街道办事处(乡镇政府)在社区治理方面的权责清单”。物业管理区是城乡社区组成部分,将物业管理的监督管理体制机制由条块结合、以条为主的监督管理体制机制调整为条块结合、以块为主的监督管理体制机制,是贯彻落实党中央文件精神的具体体现。为此,《条例(修订草案)》分别在第五条、第六条、第七条、第八条、第八十七条和第八十八条对人民政府及其有关部门以及街道办事处、居(村)民委员会的职责作出了明确规定。
  三是对物业管理区域划分原则进行了优化。物业管理区域划分是群众关注的焦点问题之一。征求意见中,群众对现行条例的规定意见较大,要求修改的呼声较高,为有利于实施物业管理和服务,删除了现行条例第三十二条第一款中“以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础”,第三款“影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的,不得分割划分为独立的物业管理区域”对划分物业管理区域的限制规定,将第一款、第二款分别修改后作为《条例(修订草案)》第十四条的内容,同时在第十六条增加了未划分物业管理区域处理以及重新调整物业管理区域的规定。
  四是加强了对物业服务企业的监管。第一,前期物业服务合同是业主被动接受的,群众对其期限的意见较大,为避免前期物业服务合同成为永久合同,在第四十六条第三款增加了前期物业服务合同的期限一般不超过五年的规定;第二,增加了物业承接查验、承接查验备案、承担查验责任的规定(第四十七条、第四十九条、第五十条);第三,增加了重聘前期物业服务企业规定(第五十六条);第四,建立健全了物业服务企业信息公示和行为禁止规定(第六十四条、第六十五条);第五,完善了物业服务企业退出和交接规定(第六十八条、第六十九条)。
  五是加强了对开发建设单位的监管。第一,完善了物业服务用房配置、服务用房临时替代规定(第五十二条、第五十三条);第二,建设单位拥有的车位、车库只售不租引发拉横幅、堵塞道路等物业矛盾时有发生,针对这一问题,借鉴河南、上海的立法经验,《条例(修订草案)》在第七十八条新增了车位车库不得只售不租的规定,同时规定车库车位不得出售给非业主,非业主租用空余车位车库的租赁期限不超过六个月,并在第九十二条规定了法律责任。
  六是对物业收费及其调整、紧急使用物业专项维修资金进行了完善。第一,为平等保护物业服务企业的合法权益,完善了前期物业服务收费及调整机制(第五十四条),同时增加了业主欠交物业服务费的催缴规定(第六十五条);第二,对物业公共部位、共用设施设备出现紧急维修的情形以及紧急使用专项维修资金作了原则规定(第八十六条)。
  (四)关于业主公共收益管理。业主公共收益管理是群众关注的热点之一。为了进一步保护业主的合法利益,《条例(修订草案)》第八十条规定,对利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备产生的停车、广告等公共收益的管理作出了规定。
  (五)关于物业保修保证金。按照国家有关法律法规规定,建设单位要对开发建设的物业承担期限不等的保修义务,期限最长为五年。建筑工程质量法律法规明确规定施工单位的保修责任期限为两年,但没有对建设单位的保修责任作出规定。物业交付使用后,建设单位往往寻找各种理由,推脱或者不及时履行保修责任,极大的损害了广大业主的合法利益。征求意见中,群众对这些问题比较关注。为了保护业主权益,解决建设单位推脱或者不及时履行保修责任的问题,尊重群众意愿,借鉴湖北省的立法经验,《条例(修订草案)》在第五十一条对建设单位履行保修责任,交存物业保修保证金作了原则规定。
  (六)关于创新和亮点。第一,为进一步优化营商环境,让数据多跑路,企业少跑蹆,《条例(修订草案)》第十八条将现行规定的召开业主大会所需资料由建设单位提供,修改为由负责承担城乡规划、房屋销售合同备案、不动产登记等职能的有关部门提供,这在全国尚属首次;第二,公开征求意见中,群众要求政府或者政府部门统一开发电子投票系统的呼声很高,为了顺应民意,《条例(修订草案)》第二十六条第四款明确规定,“物业管理公共事务电子投票系统由自治区、设区的市人民政府住房城乡建设行政主管部门建设,不动产登记机构等有关单位应当予以协助”;第三,为了提高业主委员会委员的素质,充分发挥共产党员和有关专业人员作用,促进和谐社区建设,《条例(修订草案)》第三十一条第三款规定“鼓励业主中的中国共产党党员、教师、法律从业人员以及其他专业技术人员等通过法定程序成为业主委员会委员。”
  《条例(修订草案)》经2019年8月10日自治区十三届人民政府第39次常务会议审议通过,由自治区人民政府提请自治区人大常委会审议。
  以上说明连同《条例(修订草案)》,请审议。
 

 

编辑:谢欣哲