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广西壮族自治区物业管理条例(修订草案)

http://www.gxrd.gov.cn    2019年12月10日 12:01     来源:

广西壮族自治区物业管理条例
(修订草案)

 

                 目  录

 

               第一章 总  则         

               第二章 业主、业主大会及业主委员会

                 第一节 业主       

                 第二节 业主大会    

                 第三节 业主委员会   

               第三章 前期物业管理       

               第四章 物业管理服务       

               第五章 物业使用与维护      

               第六章 监督管理         

               第七章 法律责任         

               第八章 附  则         

 

第一章 总 则

  第一条【立法目的及依据】为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规的规定,结合本自治区实际,制定本条例。

  第二条【适用范围】本自治区行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定或者通过业主自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条【党的领导和治理机制】坚持和加强中国共产党对物业管理工作的领导,建立以基层党组织为核心的物业管理治理机制,发挥街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会对物业管理的指导和监督作用,推动物业管理规范化。

  第四条【管理原则及发展方向】物业管理应当遵循公开、公平、公正、诚实信用、业主自治、市场竞争、依法管理的原则,坚持向专业、市场、智能、法治、绿色的方向发展。

  第五条【政府职责】县级以上人民政府应当将物业管理纳入本级现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系,建立物业管理资金投入和综合协调机制,采取考核、激励措施,促进物业管理各项工作的开展。

  第六条【街道办事处、乡镇政府职责】街道办事处、乡镇人民政府应当明确负责物业管理的工作机构,配备和落实与物业管理工作相适应的人员、经费,履行下列职责:

  (一)配合有关职能部门开展物业管理区域的划分工作;

  (二)指导和监督业主大会、业主委员会筹备、成立、选举、换届等工作;

  (三)指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作,依法纠正或者撤销业主大会、业主委员会作出的违法决定;

  (四)培训业主大会筹备组成员、业主委员会委员;

  (五)办理业主大会、业主委员会相关备案手续;

  (六)参与物业承接查验,指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

  (七)组织物业管理指导小组工作,指导和监督应急物业服务企业选聘;

  (八)组织召开物业管理工作联席会议,研究处理物业管理工作的有关问题;

  (九)建立完善物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制;

  (十)提供物业管理活动各方的信用信息;

  (十一)法律、法规、规章规定的其他职责。

  第七条【部门职责一般规定】县级以上人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  发展改革、财政、民政、公安、自然资源(城乡规划)、市场监督管理、应急管理及消防救援、司法行政、生态环境、卫生健康、城市管理综合执法等有关部门按照各自职责和本条例的规定共同做好对物业管理活动的相关监督管理工作。

  第八条【居(村)民委员会职责】居(村)民委员会依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关的下列工作:

  (一)配合开展物业管理区域的划分工作;

  (二)参与首次业主大会会议筹备工作,推荐符合条件的成员依法兼任业主委员会委员;

  (三)指导、监督业主大会、业主委员会依法开展工作;

  (四)依法参加业主大会、业主委员会会议;

  (五)参与物业管理指导小组工作;

  (六)调解物业管理活动中的矛盾和纠纷;

  (七)法律、法规、规章规定的其他职责。

  鼓励居(村)民委员会下设环境和物业管理小组,督促业主委员会和物业服务企业履行职责。

  第九条【行业自律】 物业管理行业组织应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。

  鼓励物业服务企业加入物业管理行业组织。

 

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业主

 

  第十条【业主范围】本条例所称的业主包括:

  (一)不动产登记簿记载的房屋所有权人;

  (二)依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;

  (三)尚未办理不动产登记,但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分的人。

  第十一条【业主的权利】业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议、业主小组会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备物业专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十二条【业主的义务】业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、消防安全和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家和自治区有关规定交纳物业专项维修资金;

  (五)按照物业管理合同约定交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

 

第二节 业主大会

  第十三条【业主大会一般规定】一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

  第十四条【物业管理区域的划分原则】物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

  已经投入使用且形成两个以上独立院落或者封闭区域的,在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下,可以分别划分为独立的物业管理区域。

  第十五条【新建物业的划分】新建物业的建设单位在办理销售手续前,应当向县级人民政府住房城乡建设主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。县级人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到申请之日起十个工作日内,会同街道办事处或者乡镇人民政府按照本条例第十四条的规定划分物业管理区域,出具划分意见,并将划分意见抄送物业管理区域所在地的自然资源(城乡规划)行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

  建设单位应当将划分意见确定的物业管理区域在显著位置以图文形式予以公示并作为销售合同的附件。公示的内容包括:

  (一)物业管理区域的四至范围;

  (二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;

  (三)公共场所、公共绿化的面积和位置;

  (四)公共车位数量和位置;

  (五)地下室、底层架空层面积及其权属;

  (六)物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置;

  (七)共用设施设备名称及其权属;

  (八)人民防空工程位置和面积;

  (九)其他需要明示的场所和设施设备。

  第十六条【未划分物业管理区域处理以及重新调整物业管理区域】已投入使用,但物业管理区域尚未划定或者确需调整的,由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会按照本条例第十四条规定,在征得拟划分或者拟调整区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后划定。

  物业管理区域划定或者调整后,县级人民政府住房城乡建设主管部门应当在相关物业管理区域内公告。

  第十七条【召开首次业主大会会议条件】物业管理区域符合下列条件之一的,建设单位或者十人以上的业主联名,可以书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请:

  (一)交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总建筑面积百分之五十以上;

  (二)交付使用的专有部分人数达到物业管理区域内总人数的百分之五十以上;

  (三)首套房屋交付使用满两年。

  第十八条【业主大会会议筹备资料提供】街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者业主联名提交成立业主大会书面申请的五个工作日内在拟成立业主大会的物业管理区显著位置发布公告,开展宣传工作,并要求负责城乡规划、房屋销售合同备案、不动产登记等职能的有关部门提供下列资料:

  (一)规划总平面图;

  (二)业主以及房屋、建筑物面积清册或者经备案的房屋测绘报告;尚未完成房屋测绘备案的,提供经网签备案的房屋销售合同清册。

  有关主管部门应当自收到街道办事处、乡镇人民政府要求提供资料函件之日起五个工作日内予以免费提供。

  第十九条【组建筹备组】街道办事处、乡镇人民政府应当自收到建设单位或者业主联名提交成立业主大会书面申请的三十日内组建首次业主大会会议筹备组,并将筹备组成员名单在物业管理区域内公示,公示期不少于七日。

  筹备组人数为七至十五人单数,由业主、建设单位和街道办事处或者乡镇人民政府以及居(村)民委员会的代表组成,其中业主代表所占比例不得低于总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的在职在编人员担任。

  筹备组中的业主代表应当符合本条例第三十二条的规定,由业主自荐或者业主按照本条例第二十五条规定推选以及居(村)民委员会推荐,经街道办事处或者乡镇人民政府综合考虑物业类型、组团、楼栋等因素确定。业主代表人数超过预定人数的,可以采取随机抽选的方式确定。

  业主代表被提名为业主委员会委员候选人的,不得参与核实投票人资格、发放和回收选票、计票、唱票、监票等工作。

  建设单位不存在或者经街道办事处、乡镇人民政府书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的,可以不作为筹备组成员。

  第二十条【业主大会筹备经费】新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担,建设单位应当在办理首栋物业销售手续前,将筹备经费交至街道办事处或者乡镇人民政府设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。

  首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置予以公布,接受业主的监督。

  第二十一条【筹备组职责】首次业主大会会议筹备组应当做好以下筹备工作:

  (一)公示首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

  (二)参照人民政府住房城乡建设主管部门制订的有关示范文本拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

  (三)公示业主房号、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (四)公示业主委员会委员候选人基本信息以及候选人对本人符合本条例第三十二条规定的书面承诺;

  (五)公示首次业主大会会议的表决规则;

  (六)其他需要公示的事项。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开前十五日确定并在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于七日。

  第二十二条【筹备工作时限】首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议。

  因特殊情况未在前款规定的期限内成立业主大会的,筹备工作期限可以延长不超过三十日。

  业主大会成立但未选举产生业主委员会的,按照本条例第四十四条处理。

  第二十三条【业主大会决定事项】下列事项由业主大会会议审议通过,作出书面决定并加盖业主大会印章:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,决定业主委员会的任期;

  (三)选聘、解聘物业服务企业;

  (四)筹集和使用物业专项维修资金;

  (五)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (七)改变共有部分的用途;

  (八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;

  (九)批准业主委员会工作规则;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

  (十一)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

  (十二)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

  决定前款第(四)、(五)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十四条业主代理】业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人参加业主大会会议的,代理人应当出具身份证、书面委托书以及委托人的身份证及不动产权证明文件;委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限。每一个代理人最多可接受三名业主的委托。

  第二十五条【业主小组和业主代表】同一物业管理区域,有两栋以上房屋的,可以以栋、单元为单位成立业主小组。业主小组由该栋、单元的全体业主组成。

  业主小组履行下列职责:

  (一)推选业主代表参加业主大会会议;

  (二)推选本小组代表作为业主委员会候选人;

  (三)决定本小组范围内物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护;

  (四)决定本小组范围内的其他公共事项。

  业主小组应当按照业主大会议事规则履行前款规定的职责,并接受业主大会的监督。

  第二十六条投票与表决】业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见等记名投票方式进行表决,也可以采用电子投票的方式进行表决。表决事项、表决结果、参与表决和未参与表决业主的房号、专有部分面积、表决意见等情况按规定进行公示,公示期不少于十五日。

  公示期内,业主对表决结果有异议的,可以凭有效身份证明向街道办事处、乡镇人民政府查询本人的投票信息。委托他人查询的,受托人应当出具身份证和书面委托书,委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限。

  业主大会筹备组应当对参与表决和未参与表决业主的房号、姓名、专有部分面积、表决意见等情况进行详细记录,汇总全体业主表决意见及其结果,并将相关资料交街道办事处或者乡镇人民政府保存三年。

  物业管理公共事务电子投票系统由自治区、设区的市人民政府住房城乡建设主管部门建设,不动产登记机构等有关单位应当予以协助。

  第二十七条【业主大会会议类型和召集】业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议至少每年召开一次,具体时间由业主委员会按照业主大会议事规则执行。

  有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开临时业主大会会议:

  (一)占总人数百分之二十以上的业主以书面形式提议;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定;

  (三)管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情况。

  业主委员会应当在会议召开前十五日将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域显著位置予以公示,并书面告知街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会。

  街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会应当派人进行指导和监督。

  业主大会会议不得对已公示会议议题以外的议题进行表决。

  第二十八条【业主大会议事规则】业主大会议事规则应当对业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的选举、人数、任期、换届等事项作出规定。

  提倡业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门公布的示范文本制定业主大会议事规则。业主大会会议筹备组、业主委员会提交的业主大会议事规则草案与示范文本内容不一致的,应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。

  第二十九条【管理规约】管理规约应当对物业的使用、维护和管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定;管理规约对全体业主具有约束力。

  提倡业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门公布的示范文本制定管理规约。业主大会会议筹备组、业主委员会提交的管理规约草案内容与示范文本内容不一致的,应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。

 

第三节 业主委员会

  第三十条【业主委员会职责】业主委员会由业主大会会议依法选举产生,对业主大会负责,受业主大会监督,履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间、业主与物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第三十一条【业主委员会组成】业主委员会人数为五至十一人单数。每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会决定。

  业主委员会委员选举产生后的七日内,由街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会组织召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任、副主任,并对全体成员进行物业管理相关法律、政策和日常运作规范等培训。

  同一个物业管理区域内分期开发的物业,在分期开发期间成立业主委员会的,应当按照建筑面积比例预留尚未开发物业的业主委员会委员名额,预留名额由业主大会议事规则明确。

  鼓励业主中的中国共产党党员、教师、法律从业人员以及其他专业技术人员等通过法定程序成为业主委员会委员。

  支持符合条件的居(村)民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员。

  第三十二条业主委员会委员】业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五)具有一定的组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的,或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、恶意欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的,不得担任业主委员会委员。

  业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。

  业主原则上只在一个物业管理区域内担任委员会委员。

  第三十三条【候补委员及其递补】业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素,选举业主委员会候补委员。候补委员人数不超过业主委员会委员人数的百分之五十。

  候补委员的任职条件、选举规则和任职终止等按照选举产生业主委员会委员的有关规定执行。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

  业主委员会出现缺额时,按照候补委员的得票多少依次递补,同时在物业管理区域内显著位置予以公告。

  第三十四条【业主大会、业主委员会备案】业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列资料向街道办事处或者乡镇人民政府备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

  (二)业主大会议事规则、管理规约;

  (三)业主委员会委员、候补委员的名单、基本情况和书面承诺;

  (四)业主委员会委员的培训记录。

  前款所列资料齐全的,街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到资料起五个工作日内出具业主大会、业主委员会备案文书。备案文书应当载明业主大会名称,业主委员会名称,委员、候补委员名单,届别、任期、负责人和办公地址。

  业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更后有关情况按照第一款的规定进行备案。

  第三十五条【印章管理】业主委员会应当依法刻制业主大会、业主委员会印章。业主委员会印章的印文应当包含业主委员会名称、届别。

  业主大会应当建立健全业主大会、业主委员会印章管理使用制度。业主委员会应当严格按照有关法律、法规和印章管理使用制度管理和使用业主大会、业主委员会印章。

  第三十六条【业主委员会工作经费】经业主大会决定,可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:

  (一)从物业共有部分经营所得收益中提取;

  (二)业主自愿捐赠;

  (三)其他合法方式。

  工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴,由业主大会决定。

  第三十七条【业主委员会会议】业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议,应当及时召开业主委员会临时会议。

  业主委员会会议应当有全体委员过半数出席,并邀请物业所在地居(村)民委员会派员列席,也可以邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

  业主委员会作出的决定应当经全体委员过半数签字同意,自作出决定之日起三日内,将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告,公告应当加盖业主委员会印章,并书面告知物业所在地居(村)民委员会。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,街道办事处或者乡镇人民政府可以指定一名委员召集和主持。

  第三十八条【业主委员会信息公开制度】业主委员会应当建立信息公开制度,及时公开下列信息:

  (一)业主大会议事规则、管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会决定;

  (三)物业服务合同或者自行管理方案;

  (四)业主大会决定利用物业管理区域内道路、场地、架空层等业主共有部位划定公共车位停放车辆的位置及其处分情况;

  (五)物业专项维修资金的筹集、使用情况;

  (六)物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配、使用详细情况;

  (七)业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况;

  (八)其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

  前款第(一)、(二)、(三)、(四)项规定的事项应当持续公开;第(五)、(六)、(七)项规定的事项,业主委员会应当每半年公布一次,公示期不少于三十日。

  业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督,业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

  第三十九条【业主委员会委员和候补委员行为禁止】业主委员会委员、候补委员应当遵守法律、法规和管理规约,不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占物业专项维修资金、公共收益等业主共有财产;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者其他利害关系人提供的利益或者报酬;

  (三)不交纳物业服务费或者延迟交纳物业服务费用超过六个月,或者利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费,或者诱导、鼓动其他业主不交纳物业服务费用;

  (四)伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名;

  (五)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料;

  (六)违反业主大会印章管理使用制度,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (七)泄露或者擅自使用业主的信息,或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为;

  (八)其他损害业主利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  业主委员会委员、候补委员存在上述行为以及不符合本条例第三十二条规定的,由街道办事处或者乡镇人民政府在调查核实后公告结果;情况属实的,应当督促业主大会暂停或者罢免其资格。

  第四十条【业主委员会委员、候补委员任职终止】业主委员会委员、候补委员任职期间有下列情形之一的,其任职资格自行终止,业主大会应当在物业管理区域内进行公告:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主;

  (二)丧失履行职责能力;

  (三)自愿以书面形式提出辞职,并得到接受;

  (四)配偶或者其他直系亲属在业主委员会任职;

  (五)任期届满;

  (六)判处剥夺人身自由刑罚;

  (七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第四十一条【业主委员会换届】业主委员会任期届满的九十日前,应当书面报告街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面报告之日起三十日内组建换届选举筹备组。筹备组应当按照筹备召开首次业主大会会议的有关规定,选举新一届业主委员会。

  业主委员会未按照前款规定报告的,街道办事处或者乡镇人民政府可以根据业主书面要求组建换届选举筹备组,并由筹备组按照筹备召开首次业主大会会议的有关规定筹备召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  换届选举经费在业主公共收益中列支。

  第四十二条【业主委员会审计制度】鼓励业主大会建立业主委员会委员任中审计和离任审计制度。审计可以委托专业审计机构实施,费用从公共收益中列支。

  第四十三条【业主委员会资料移交】业主委员会委员资格自行终止或者被罢免,或者业主委员会换届的,应当在十日内移交其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物。

  业主委员会委员资格自行终止或者被罢免的,向业主委员会移交。

  业主委员会换届的,由上一届业主委员会向新一届业主委员会移交;未选举产生新一届业主委员会的,向本条例第四十四条规定的物业管理指导小组移交,由其暂时代管。

  拒不移交第一款规定的档案资料、印章和财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府督促移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

  第四十四条【物业管理指导小组】已经成立业主大会的住宅小区有下列情形之一,可以成立物业管理指导小组,暂时代行业主委员会职责:

  (一)未选举产生业主委员会或者业主委员会未成功换届的;

  (二)业主委员会不履行或者不正确履行职责,经街道办事处或者乡镇人民政府责令限期整改后拒不改正的;

  (三)按照第三十三条规定递补后,业主委员会委员仍不足五人的;

  (四)业主委员会无法正常履行职责的其他情形。

  物业管理指导小组由街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关派出的代表及业主代表等组成,人数为五至十一人单数。业主代表由业主按照本条例第二十五条推选或者居(村)民委员会推荐,经街道办事处或者乡镇人民政府综合考虑物业类型、组团、楼栋等因素确定。

  物业管理指导小组应当自业主委员会能够正常履行职责后七日内办理移交手续并终止。

 

第三章 前期物业管理

  第四十五条【前期物业服务企业选聘】商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前,通过公开招标投标方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,制定临时管理规约。

  投标人少于三人或者建筑面积在三万平方米以下的,可以采用协议方式选聘物业服务企业,但应当报县级人民政府住房城乡建设主管部门备案。

  建设单位与物业服务企业按照招标投标文件签订前期物业服务合同后,不得签订背离招标投标文件实质性内容和前期物业服务合同的补充协议。

  第四十六条【前期物业服务合同和临时管理规约】建设单位应当参照人民政府住房城乡建设主管部门制定的前期物业服务合同和临时管理规约示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约,并自签订和发布之日起十五日内报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案。

  前期物业服务合同和临时管理规约作为建设单位与物业买受人签订的物业销售合同的附件。物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应当对遵守临时管理规约和履行依法签订的前期物业服务合同予以书面承诺。

  前期物业服务合同的期限一般不超过五年。合同有效期内,业主委员会依法与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。前期物业服务合同期限届满,未成立业主大会且物业服务企业仍按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续;物业服务企业不愿按照原合同继续提供服务的,可以按照本条例第七十条规定处理。

  临时管理规约至首次业主大会会议通过的管理规约生效后失效。

  第四十七条【物业承接查验】新建物业交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当按照有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。未进行承接查验的,不得交付使用。

  实施承接查验时,应当邀请物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会派人参与现场查验和监督,必要时可以聘请第三方机构予以协助。

  承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在的问题和解决方法及其时限、双方权利义务、责任归属等进行明确。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等效力。

  第四十八条【物业承接资料移交】建设单位应当在物业承接查验前二十日内向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、绿化工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)物业服务用房的清单;

  (六)承接查验所必需的其他资料。

  建设单位未在前款规定的期限内全部移交前款所列资料的,应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体期限。

  第四十九条【物业承接查验备案】物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持以下资料的复印件并加盖公章,向物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门办理物业承接查验备案:

  (一)物业承接查验协议;

  (二)建设单位移交资料清单;

  (三)查验、交接记录;

  (四)其他与承接查验有关的资料。

  报送资料齐全的,人民政府住房城乡建设主管部门应当予以备案并将备案意见抄送街道办事处或者乡镇人民政府。报送材料不齐全的,人民政府住房城乡建设主管部门应当责令物业服务企业限期补齐。

  物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主或者买受人,并将物业承接查验资料作为物业管理档案长期保存。

  第五十条【承接查验后责任】物业承接查验后,建设单位未按照物业承接查验协议的约定,解决共用部位、共用设施设备存在问题的,由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;拒不改正的,纳入信用信息档案。造成损失的,依法承担赔偿责任。

  物业交接后,发现隐蔽工程质量缺陷,建设单位应当及时修复;未及时修复的,由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;拒不改正的,纳入信用信息档案。造成损失的,依法承担赔偿责任。

  物业服务企业未进行查验的,因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,依法承担连带赔偿责任。

  建设单位与物业服务企业在物业承接查验中恶意串通、弄虚作假,损害业主利益的,双方依法承担共同赔偿责任。

  第五十一条【建设单位保修义务】建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

  建设单位应当在竣工验收备案前,按照物业建筑安装总造价的一定比例,向物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门交存物业保修保证金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修保证金不得纳入建设成本。

  在物业保修期内,建设单位在接到业主或者物业服务企业发出的保修通知的十五日内未履行保修义务,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用可以在物业保修保证金中列支。

  物业保修保证金交存期限为五年。保修期内,物业保修保证金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,保证金有结余的,县级人民政府住房城乡建设主管部门应当在期限届满之日起的十五个工作日内将剩余的保证金及其孳息返还给建设单位。

  物业保修保证金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由设区的市、县人民政府住房城乡建设主管部门指定的机构统一管理。

  第五十二条【物业服务用房】物业服务用房由建设单位无偿配置,由全体业主共有,其费用列入开发建设成本,任何单位和个人不得擅自变更用途和位置,也不得占用、转让、抵押。

  物业服务用房包括物业办公用房和业主委员会用房。建设单位应当按照不低于物业管理区域内总建筑面积千分之二的比例且不少于一百平方米的标准配置。业主委员会用房占物业服务用房比例不超过百分之二十且面积不低于二十平方米。物业服务用房应当为地面以上,具备水、电、网络、通风、采光等基本条件的房屋。没有配置电梯的物业服务用房所在楼层不得高于标准层二楼。

  建设工程规划许可审批部门应当按照前款的规定核定物业服务用房的位置和面积。

  建设单位申请房屋预售许可证时,不得将物业服务用房纳入可销售范围。物业服务用房应当与所在楼栋同时交付使用。

  第五十三条物业服务用房临时替代】分期建设的物业,前期未配置足额物业服务用房的,建设单位应当在前期物业服务合同备案时按照本条例第五十二条第二款规定划出相应面积的房屋,临时替代物业服务用房。临时替代物业服务用房不能抵押、转让。物业服务用房配置达到规定标准后,解除对临时替代物业服务用房的抵押、转让限制。

  第五十四条前期物业服务收费标准和调整】前期物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点,实行政府指导价和市场调节价。政府指导价由设区的市、县人民政府发展改革部门会同同级人民政府住房城乡建设主管部门,根据物业类型、物业服务等级、服务成本和物价指数变动等情况,分类制定相应的基准价和浮动幅度,每三年调整一次并向社会公布。

  业主或者物业服务企业因政府指导价变动需要调整前期物业服务费标准的,应当按照前期物业服务合同的约定和自治区物业服务等级评定的有关规定先行核定物业服务等级,经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,按照核定的服务等级在政府指导价的范围内调整。

  第五十五条【前期物业服务收费】建设单位与前期物业服务企业应当按照设区的市、县人民政府物业服务收费相关规定,在前期物业服务合同中明确约定各项收费标准。建设单位出售物业时,不得承诺或者代物业服务企业承诺或者约定减免物业服务费用。

  自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用,由建设单位承担;自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用,由建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时,除物业销售合同另有约定外,物业服务企业不得向买受人收取任何费用。

  物业管理区域内已竣工验收但未出售或者已出售但未交付给买受人的房屋、车位等物业,其前期物业服务费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。

  第五十六条【重新选聘前期物业服务企业】未达到成立业主大会条件,且前期物业服务企业要求退出的,建设单位应当按照选聘前期物业企业的规定,通过招标投标重新选聘物业服务企业,并报告县级人民政府住房城乡建设主管部门和物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府,同时在物业管理区域显著位置公告。新物业服务企业确定后的十五日内,建设单位应当将招标投标情况书面告知全部业主和物业买受人。

  重新选聘的物业服务企业的信用等级不得低于原物业服务企业信用等级,物业服务等级标准不得低于原前期物业服务合同约定的等级标准,物业收费标准不得高于原前期物业服务合同约定的标准。

  物业服务企业信用等级评价办法由自治区住房城乡建设主管部门另行制定。

 

第四章 物业管理服务

  第五十七条【业主大会选聘物业服务企业】业主大会选聘物业服务企业前,业主委员会应当拟定选聘方案并经业主大会会议审议通过。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的服务实绩要求、物业服务等级及收费标准、物业服务合同期限和选聘方式、评分标准、评委组成等内容。

  业主大会应当按照本条例第二十六条有关投票表决的规定,作出选聘物业服务企业的决定。

  业主大会选聘物业服务企业的物业服务合同期限一般不超过五年。

  第五十八条【提前终止合同】物业服务企业和业主大会任何一方要求提前终止物业服务合同的,应当提前二个月书面通知对方,同时书面报告物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门,并在物业管理区域显著位置公告。县级人民政府住房城乡建设主管部门收到报告后及时书面告知街道办事处或者乡镇人民政府。

  提前终止物业服务合同的,业主委员会应当在业主大会作出决定或者接到物业服务企业通知后的三十日内依照业主大会议事规则,组织召开业主大会会议,选聘新的物业服务企业。

  第五十九条【续聘物业服务企业】业主大会应当在物业服务合同期限届满三个月前作出选聘或者续聘物业服务企业的决定,并书面告知物业服务企业。

  物业服务企业决定在合同期限届满后不再提供物业服务的,应当在合同期限届满三个月前书面告知业主委员会和街道办事处或者乡镇人民政府。

  第六十条【物业服务合同】业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同应当加盖业主大会印章,并自签订之日起十五日内,由物业服务企业将物业服务合同报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门备案。县级人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到之日起十五日内抄送物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。

  提倡业主大会、业主委员会参照人民政府住房城乡建设主管部门制定的物业服务合同示范文本与物业服务企业签订物业服务合同。

  第六十一条【物业服务合同期满的处置】物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务延续。原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人,并报街道办事处、乡镇人民政府。

  第六十二条【物业服务企业权利】物业服务企业享有下列权利:

  (一)根据法律、法规、规章规定和管理规约、物业服务合同等约定,对物业及其环境、秩序进行管理;

  (二)劝阻、制止损害物业或者妨碍物业管理的行为;

  (三)依照物业服务合同约定收取物业服务费用;

  (四)法律、法规、规章规定和管理规约、物业服务合同等约定的其他权利。

  任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

  第六十三条物业服务企业义务一般规定】物业服务企业应当按照法律、法规、规章规定和管理规约、物业服务合同的约定以及有关物业管理的技术标准和行业规范提供服务。

  第六十四条【物业服务企业信息公示义务】物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息:

  (一)物业服务企业的营业执照和服务咨询投诉电话,项目负责人的基本情况和联系方式;

  (二)物业服务内容、服务标准,收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)物业承接查验情况和物业承接查验协议;

  (四)电梯、消防、二次供水等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (五)物业专项维修资金使用情况,包括涉及维修、更新、改造项目的明细;

  (六)水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况;

  (七)物业管理区域公共收益收支情况,包括与公共收益相关的合同或者协议等;

  (八)法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

  前款第(一)、(二)、(三)、(四)项应当持续公示并及时更新,第(五)、(六)、(七)项至少每半年公布一次,公示期不少于三十日。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时解答。

  第六十五条【物业服务企业行为禁止】物业服务企业不得有下列行为:

  (一)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人;

  (二)挪用或者擅自使用物业专项维修资金和业主公共收益;

  (三)擅自改变物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房用途;

  (四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,擅自侵占绿地、砍伐树木;

  (五)擅自利用、许可或者默许他人在公共场地、共用部位从事经营活动,或者利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行广告宣传等;

  (六)物业服务合同依法终止后,拒绝退出物业管理区域,拒绝或者不按规定办理移交查验手续;

  (七)未依法终止物业服务合同,擅自停止服务或者退出物业管理区域;

  (八)限定业主、物业使用人购买其指定的商品、装修装饰材料或者提供的服务;

  (九)擅自提高收费标准或者扩大收费范围、重复收费、捆绑收费以及收取物业服务合同约定外的费用;

  (十)以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容、降低服务质量标准;

  (十一)采取中断供水供电、捆绑其他服务等方式追缴物业服务费;

  (十二)泄露或者擅自使用业主信息,或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为;

  (十三)其他损害业主权益的行为。

  第六十六条【物业服务交费】业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定物业服务费由物业使用人交纳的,从其约定,但业主负有连带责任。

  对通过信函、电话、手机短信等方式两次催交且业主确认收到后超过三个月仍不交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会、物业管理指导小组可以在业主户门、物业管理区域显著位置将欠费情况予以公告。经公告仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

  第六十七条【专业服务收费】供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当根据国家、自治区有关规定及行业技术、管理水平等情况向最终用户提供装表到户、维护到户、收费到户的服务。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因部分最终用户未缴费而对已缴费用户和共用部位、共用设施设备停止服务。委托物业服务企业代收费用和对相关设施设备进行日常维护的,应当签订书面协议,明确委托事项、委托期限、委托费用及支付方式等。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收相关费用的,不得向业主收取额外手续费等费用。退出物业管理区域的,应当与专业经营单位进行代收费用清算。未清算的,专业经营单位不得以未收到费用为名停止向最终用户提供服务。

  第六十八条【物业服务企业退出移交主体】物业服务企业退出物业管理区域时应当按照下列规定办理:

  (一)与业主大会新选聘的物业服务企业办理移交手续;

  (二)没有业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责,且未选聘新物业服务企业的,与物业管理指导小组或者居(村)民委员会办理移交手续;

  (三)业主大会决定实行自行管理的,与自行管理的执行人或者负责人办理移交手续。

  移交各方应当做好查验记录。查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题及其处理意见等,并由移交双方当事人签字盖章。

  第六十九条【退出交接】物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内,对下列事项进行交接并退出物业管理区域:

  (一)本条例第四十八条规定的全部物业档案;

  (二)物业服务中形成的物业服务档案;

  (三)物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;

  (四)物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养、检验检测的有关资料;

  (五)清算预收、代收和欠收的有关费用;

  (六)其他交接事项。

  第七十条【应急物业服务】物业服务企业退出物业管理区域且业主大会尚未选聘新物业服务企业的,由业主委员会在街道办事处或者乡镇人民政府监督下,从应急物业服务企业备选库中随机抽选一家物业服务企业提供应急服务。

  没有业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的,经百分之二十以上业主提请,由物业管理指导小组在街道办事处或者乡镇人民政府监督下,从应急物业服务企业备选库中随机抽选一家物业服务企业提供应急服务。

  应急物业服务合同期限最长不超过六个月,费用由全体业主承担。

  应急物业服务企业备选库由设区的市人民政府住房城乡建设主管部门按照公开、自愿、择优的原则建立。

  第七十一条【自行管理的基本要求】业主大会决定自行管理的住宅小区,应当由业主委员会制定业主自行管理方案。方案应当经业主大会会议审议通过,并书面报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。

  业主自行管理方案包括下列内容:

  (一)自行管理的执行人或者负责人及其权利和责任;

  (二)管理的事项、费用、期限;

  (三)选聘专业性服务机构的类型、资格条件及选聘的方式,选聘劳务人员的数量、资格条件及选聘的方式;

  (四)业主交纳物业服务费的标准和方式;

  (五)自行管理的其他事项。

  第七十二条【自行管理相关事项】业主自行管理的,可以将物业管理区域内的秩序维护、清洁卫生、园林绿化、设施设备维修养护、工程施工等专项服务业务委托给专业性服务机构或者个人,专业性服务机构或者个人不得将承接的专项服务业务再次委托给他人。

  涉及公共安全、公共秩序等专项服务应当委托具有资质的机构进行。

  自行管理的执行人或者负责人应当按照本条例第三十八条规定,在本物业管理区域内显著位置公布信息,接受业主监督。

  业主自行管理的物业收取物业服务等费用需要开具发票的,按照税收法律法规相关规定向物业所在地的税务部门申请领用或代开,并依法纳税。

  第七十三条【老旧小区管理】老旧住宅区可以通过市场化管理、单位自管、业主自行管理等模式进行管理。

  县级以上人民政府应当根据国家和自治区有关老旧住宅区整治改造规划和年度计划,加强对老旧住宅区的指导和管理,及时解决老旧住宅区在物业管理方面的困难和问题。

 

第五章 物业使用与维护

  第七十四条【物业使用行为禁止】物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏或者擅自改变房屋外观;

  (二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,毁坏绿化植物和绿化设施;

  (四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物;

  (五)违反安全管理规定生产、经营、储存易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;

  (六)擅自架设电线、电缆;

  (七)高空抛物;

  (八)在楼道、公共走廊、楼梯间、门厅、电缆井、电梯机房内堆放杂物、存放电动自行车或者为其充电;

  (九)随意弃置垃圾,排放有毒、有害、污水等以及烧烤、焚烧杂物;

  (十)排放超过规定标准的噪音;

  (十一)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

  (十二)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,或者乱停乱放车辆;

  (十三)违反法律、法规、规章和管理规约饲养动物,影响他人正常生活;

  (十四)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生前款行为时,物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权投诉、举报、劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府接到报告并在调查、了解情况后按照法定权限予以依法处置;超出权限范围的,分别通知自然资源(城乡规划)、住房城乡建设、消防救援机构、公安机关、市场监督管理、城市管理执法等主管部门到场依法处置。行为人的行为给其他业主和物业使用人造成损害的,依法承担赔偿责任。

  第七十五条【物业用途管理规定】业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业应当按照规划用途使用房屋和共用设施设备,不得擅自改变。确需改变的,应当遵守相关法律、法规、规章以及管理规约,依法办理相关手续。

  第七十六条【物业租赁转让】业主出租或者转让物业的,可以在物业租赁或者转让合同中对物业服务费的交纳作出约定,并在合同签订后十日内,将承租人或者受让人的姓名、联系方式、身份证复印件、租赁期限以及物业服务费、公共水电分摊交纳等事项书面告知业主委员会和物业服务企业。

  第七十七条【物业装饰装修管理】 业主、物业使用人装饰装修房屋,应当遵守法律、法规、规章、临时管理规约或者管理规约,开工前应当与物业服务企业签订协议,对房屋装饰装修的时间、垃圾处理、噪音扬尘控制、外立面管控、防盗网和空调室外机安装以及电梯、消防设施等共用设施设备的保护、禁止行为等注意事项以及违约责任作出明确约定。

  业主、使用人拒绝与物业服务企业签订装饰装修管理协议的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

  物业服务企业应当派人对装饰装修现场进行巡查;巡查时,业主、物业使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合。巡查人员发现有违反装饰装修规定的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当及时报告物业服务企业负责人和街道办事处或者乡镇人民政府依法处理。

  装饰装修施工损坏共用设施设备、污染共用部位的,由业主、物业使用人负责修复、清洁;拒绝修复、清洁的,由物业服务企业代为修复、清洁,所需费用由业主或者物业使用人承担。

  第七十八条【专有车位车库租售管理】建设工程规划许可审批部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明,同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。

  建设单位应当将规划车位、车库的数量、处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。用于销售的车库、车位,应当与房屋同步销售,并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案。

  建设单位不得将车库、车位出售给本物业管理区域以外的单位或者个人。尚未出售的车库、车位,应当出租给本物业管理区域的业主、房屋使用人停放车辆,且不得以只售不租为由拒绝出租,租金按照自治区、设区的市有关规定执行。

  建设单位应当及时公示剩余的车位、车库数量。在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后,可以将剩余车位、车库出租给本物业管理区域以外的单位或者个人,但出租期限不得超过六个月。

  第七十九条【增设公共车位管理】经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,利用物业管理区域内道路、场地、架空层等业主共用部位划定公共车位停放车辆的,应当依法办理相关手续并明确车位管理办法。

  划定车位和停放车辆不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道和消防登高面。

  第八十条【公共收益及管理】利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备经营产生的停车、广告等公共收益归全体业主所有。公共收益用于补充物业专项维修资金和经业主大会决定的其他支出。

  前款所称的公共收益是指公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入。业主大会成立前扣除的比例不得超过公共收入的百分之三十,业主大会成立后的扣除比例由业主大会决定。

  业主大会成立前的公共收益统一存入物业服务企业设立的专门账户,并在业主大会成立后转入业主大会指定的账户。

  物业服务企业、业主委员会应当每季度核对一次账目,并在物业管理区域显著位置公示公共收益收支明细、增值和结存情况。必要时,业主大会可以对公共收益进行审计,审计费用从公共收益列支。

  第八十一条【物业维修责任】物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用,由建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用,按照下列规定承担:

  (一)业主专有部分由业主承担;

  (二)业主共用部位、共用设施设备,由业主按照专有部分建筑面积分摊,从物业专项维修资金中支付;未设立物业专项维修资金或者专项维修资金不足的,由业主按照专有部分建筑面积承担;属于人为损坏的,费用由责任人承担;

  (三)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备部分,按照有关规定承担。

  第八十二条【物业专项维修资金的归集与用途】业主应当按照国家和自治区有关规定,将首期物业专项维修资金存入人民政府住房城乡建设主管部门设立的物业专项维修资金专户。

  首期物业专项维修资金由建设单位在办理销售手续前预缴。买受人在签订房屋销售合同时应当向建设单位支付其代垫的物业专项维修资金。

  物业专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  人民政府住房城乡建设主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则,依法保障物业专项维修资金的正常使用。

  第八十三条【物业专项维修资金的使用】物业专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以栋、单元、楼层等为单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  采取异议表决的,应当将初步表决情况在物业管理区域内显著位置予以公示,公示期不少于十五日。公示期内提出反对意见的,计入反对票总数;最终表决结果以公示期届满时的票数为准。

  第八十四条【物业专项维修资金的管理】物业专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县(市)人民政府应当建立健全物业专项维修资金的使用、管理和监督制度。

  业主大会成立前,物业专项维修资金由人民政府住房城乡建设主管部门代管。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代管。业主大会选择自行管理物业专项维修资金的,应当在银行设立物业专项维修资金账户,接受人民政府住房城乡建设主管部门的监督。

  第八十五条【物业专项维修资金的续筹】物业专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹。

  物业所有权发生转移时,交存的物业专项维修资金随物业转移。

  第八十六条【紧急维修和防范】发生下列情况,需要对物业共用部位、共用设施设备进行紧急维修、更新的,应当及时制定维修、更新方案并在物业管理区域显著位置公告:

  (一)水泵、水箱(池)故障;

  (二)电梯发生故障,电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的;

  (三)外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险,有资质的鉴定机构出具鉴定文件的;

  (四)屋顶或者外墙渗漏,严重影响房屋使用,有资质的鉴定机构出具鉴定文件的;

  (五)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂的;

  (六)其他紧急情况。

  前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保修范围,需要使用物业专项维修资金的,按照下列规定办理:

  (一)业主大会成立前,物业服务企业应当持有关材料向物业专项维修资金管理机构申报。管理机构收到申报后五日内按照相关程序审核同意后,在物业专项维修资金中直接列支;

  (二)业主大会成立后,业主委员会、物业管理指导小组或者业主自行管理的执行人持有关材料向物业专项维修资金管理机构申报,管理机构收到申报后五日内按照相关程序审核同意后,在物业专项维修资金中直接列支。

 

第六章 监督管理

  第八十七条【住房城乡建设主管部门职责】县级以上人民政府住房城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)研究制定物业管理活动相关政策;

  (二)对物业服务质量进行监督管理;

  (三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;

  (四)对涉及物业管理的招标投标活动进行监督管理;

  (五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

  (六)处理物业管理活动中的投诉、举报;

  (七)对物业专项维修资金缴存、管理和使用情况进行监督管理;

  (八)对物业服务企业及从业人员开展信用评价管理;

  (九)法律、法规规定的其他职责。

  第八十八条【有关主管部门职责】县级以上人民政府有关行政主管部门负责物业管理区域内的下列工作:

  (一)自然资源(城乡规划)主管部门负责共用设施设备、物业服务用房的规划审查和规划验收、整治改造等规划以及违法建筑、违法搭建的认定等监督检查;

  (二)不动产登记主管部门负责对专有部分、共有部分权属的认定,依法提供业主大会会议所需的资料;

  (三)市场监督管理部门负责经营证照、物业服务收费、车辆停放收费、电梯等特种设备安全使用以及计量器具等监督检查;

  (四)公安机关负责公共安全、公共秩序、养犬、车辆停放等监督管理;

  (五)应急管理部门及消防救援机构负责消防、突发公共事件等处置、应急救援等监督检查;

  (六)财政、审计部门负责对人民政府住房城乡建设主管部门管理的物业专项维修资金筹集、使用和管理情况的监督检查;

  (七)民政部门负责指导和监督街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主大会、业主委员会、物业服务企业依法履行职责;

  (八)卫生健康主管部门负责指导居(村)民委员会、业主大会、业主委员会、物业服务企业依法开展疾病防控、卫生防疫、计划生育等爱国卫生活动;

  (九)司法行政部门负责指导街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主大会、业主委员会、物业服务企业依法开展物业服务与管理纠纷人民调解工作,以及依法提供公共法律服务;

  (十)生态环境部门负责污染排放等监督检查;

  (十一)城市管理执法部门按照本级人民政府规定的职责,依法查处物业管理区域内发生的违法行为。

  已经实行城市管理综合执法体制改革的设区的市、县级人民政府对有关部门职责分工另有调整的,从其规定。

  第八十九条【县级政府部门处理投诉、举报】县级人民政府有关部门应当建立健全物业管理违法投诉、举报、处理制度,并在本行政区各物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话。

  县级人民政府有关部门接到投诉、举报或者街道办事处、乡镇人民政府要求处置违法行为的,应当及时依法查处。需要进入物业管理区域开展行政执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当予以配合和协助。

  第九十条【物业管理联席会议制度】设区的市、县级人民政府应当建立健全物业管理工作联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集,住房城乡建设、市场监督管理、城市管理综合执法、公安机关、民政、居(村)民委员会、物业服务企业和供水、供电、供气等单位以及业主委员会或者业主、行业专家等组成。

  联席会议主要协调解决下列问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)提前终止物业服务合同的问题;

  (五)物业服务企业在退出和交接过程中的问题;

  (六)物业管理与社区管理的衔接和配合;

  (七)需要协调解决的其他物业管理问题。

  第九十一条【物业服务纠纷处理】街道办事处、乡镇人民政府应当建立健全物业管理纠纷的投诉、举报处理机制,配备或者确定专(兼)职人员,及时调解纠纷,处理相关投诉和举报。

  基层人民调解委员会应当依法及时受理和调解物业管理纠纷。

  发生物业管理争议后,当事人双方可以通过协商解决,也可以向基层人民调解委员会或者街道办事处、乡镇人民政府申请调解,也可以直接向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。调解达成协议的,双方应当签订调解协议书;调解未达成协议的,可以依法向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。

 

第七章  法律责任

  第九十二条【建设单位违法行为责任】建设单位有下列行为之一的,由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第十五条规定,不申请划分物业管理区域或者不按照规定公示物业管理区域的,责令限期整改;逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (二)违反本条例第二十条规定,未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的,责令限期整改;逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十七条第一款规定,未进行物业承接查验的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下罚款;

  (四)违反本条例第五十一条规定,未按照规定交存、补足物业保修保证金的,责令限期改正;逾期未改正的,处十万元以上三十万元以下罚款;

  (五)违反本条例第七十八条第三款规定,将车库、车位出售给本物业管理区域以外的单位和个人的,给予警告,并处五万元以上十五万元以下罚款;

  (六)违反本条例第七十八条第三款规定,以只售不租为由拒绝向业主或者物业使用人出租尚未出售的车位、车库的,责令限期改正;逾期未改正的,处十万元以上五十万元以下罚款;

  (七)违反本条例第七十八条第四款规定,将尚未出售的车位、车库出租给本物业管理区域业主以外的单位和个人期限超过六个月的,给予警告,并处一万元以上五万元以下罚款。

  第九十三条【物业服务企业违法责任一】物业服务企业违反本条例第四十五条第三款规定,与建设单位签订背离招标投标文件实质性内容和前期物业服务合同的补充协议的,由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下罚款。

  第九十四条物业服务企业违法责任二】物业服务企业违反本条例第六十四条第一款规定的,按照下列规定予以处罚:

  (一)违反第(一)、(二)项规定,不公示其营业执照和服务咨询投诉电话,以及项目负责人的基本情况和联系方式的,或者不按照规定公布其物业服务内容、服务标准,收费项目、收费标准、收费方式等信息的,由市场监督管理部门按照有关法律法规处罚;

  (二)违反第(三)项规定,不公示物业承接查验情况和物业承接查验协议的,由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (三)违反第(五)、(六)、(七)项规定,不公示物业专项维修资金使用情况,或者水、电等公共能耗情况,或者公共收益收支情况的,由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第九十五条物业服务企业违法责任三】物业服务企业违反本条例第六十五条规定,按照下列规定予以处罚:

  (一)违反第(二)项规定,挪用或者擅自使用业主公共收益的,由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期归还,并处五万元以上十万元以下罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (二)违反第(六)项规定,物业服务合同依法终止后,拒绝退出物业管理区域的,由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款。未在规定时间内退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起按照每日两千元的数额按日连续罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (三)违反第(七)项规定,未依法终止物业服务合同,擅自停止服务或者退出物业管理区域的,由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正,并处五万元以上十万元以下罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (四)违反第(八)项规定,限定业主、物业使用人购买其指定的商品、装修装饰材料或者提供的服务的,由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正,并处二万元以上五万元以下罚款;

  (五)违反第(九)项规定,擅自提高收费标准或者扩大收费范围、重复收费、捆绑收费以及收取物业服务合同约定外的费用,由市场监督管理部门按照权限依法进行处罚。

  第九十六条【业主委员会委员出现禁止行为的责任】业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定或者业主大会决定,给业主、物业使用人、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任;严重损害业主、物业使用人、物业服务企业合法权益或者严重影响公共秩序的,依法追究相关责任。

  第九十七条【行政工作人员责任】各级人民政府及其有关部门工作人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由上级行政机关或者主管部门责令改正,并依法给予处分:

  (一)不履行或者不正当履行筹备、组织、召开业主大会会议职责;

  (二)不履行或者不正当履行监督检查职责;

  (三)不处理或者不及时处理物业管理投诉、举报;

  (四)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时处理;

  (五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第九十八条【治安责任】建设单位、物业服务企业、业主委员会委员违反本条例规定,泄露或者擅自使用业主信息,或者对业主进行骚扰、恐吓、打击、报复、采取暴力行为的,由公安机关依照有关法律法规处罚,并由人民政府住房城乡建设主管部门录入单位和个人信用信息档案。

 

第八章 附 则

  第九十九条【法律适用】法律、法规、规章对物业管理活动已有规定的,从其规定。

  第一百条【共用部位、共用设施设备的含义】本条例所称“共用部位”,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本条例所称“共用设施设备”,是指根据法律、法规、规章和商品房合同,由住宅业主共有的附属设施设备,以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业管理区域服务的设施设备,主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第一百零一条【专有部分认定】符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间,应当认定为建筑物专有部分:

  (一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

  (二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

  (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

  规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为专有部分的组成部分。

  本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

  第一百零二条【面积计算】专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法计算:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算;分期建设的物业管理区域中尚未建设的部分,按照规划建筑面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第一百零三条【业主人数计算】业主人数和总人数按照下列方法认定:

  (一)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;

  (二)总人数按照前项的统计总和计算。

  第一百零四条【生效时间】 本条例自   年   月   日起施行。

 

 

编辑:谢欣哲