3月26日下午，自治区十三届人大常委会第十四次会议对《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案）》（二次审议稿）进行了分组审议。现将常委会组成人员对二次审议稿的修改意见和建议汇总如下：

 

　　一、总体意见

　　常委会组成人员认为，物业管理条例非常重要。这次疫情中出现的问题，越来越需要基层治理，靠居民的自治组织、自我管理。条例虽然叫物业管理条例，是从物业管理的角度来规定，但是它又涉及到居民自治、业主自治。

　　常委会组成人员认为，物业管理是关系民生的大事，对改善人民群众的生活和工作环境，实现安居乐业，提高社会治理水平，维护社会和谐稳定具有十分重大的意义。自治区现行的物业管理条例于2013年修订实施以来，在维护物业管理秩序，保障业主合法权益，推动我区物业服务行业健康发展等方面发挥了重要作用。为进一步规范物业管理，提升物业服务水平，充分发挥物业管理在提高居民生活质量，创新社会治理，促进社会和谐中的积极作用，对条例进行修订是必要的。条例修订通过后，在条例贯彻实施中要重视做好以下两个方面的工作：一是要重视对条例的宣传工作；二是要强化行业管理，提升服务水平。

　　常委会组成人员提出，二次审议稿对街道办事处（居委会）、业主、物业服务企业以及相关行政管理部门的职责，都规定得很细了。原来的条例是2013年制定的，条例实施以来，业主委员会成立的不多。因此，这次条例修改就要解决好条例实施以来遇到类似的突出问题。

　　常委会组成人员建议，常委会二次审议后，要组织更大范围的讨论，要到不同类型的小区征求意见，给业主委员会和物业公司去讨论，听取各层次各方面意见建议。常委会组成人员认为，物业管理条例可以说与每个人都有关。二次审议稿做了较大的修改，特别是回应了广大群众关注的热点问题和常委会组成人员、列席人员的意见和建议。条例的出台对整个广西推进社会化管理，提高居民生活品质具有重大意义。物业管理条例的重点和落脚点在于“管理”两字，一是物业管理，二是政府监督管理。常委会组成人员认为，当前物业管理存在的问题很多，比如物业费的收取问题、对物业公司的管理监督的问题、业主委员会的成立问题等。

　

　　二、具体修改意见建议

　　（一）关于立法目的

　　二次审议稿第一条规定：“为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人以及物业管理各方的合法权益，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。”

　　常委会组成人员提出，物业管理条例立法目的主要是要化解物业和业主的矛盾，约束物业的行为，提高物业的服务水平，提高业主享受服务的获得感。

　　常委会组成人员提出，这一次疫情防控，总书记肯定了两个“第一线”，一个是救治的第一线，第二个就是社区的第一线。从这个意义上讲，物业管理条例立法的目的和初衷应该要提升，要重新审视物业管理条例在这方面的法律定位和法律内容，怎样实现物业管理的有序化科学化？

 

　　（二）行业自律

　　二次审议稿第七条规定：“物业管理行业组织应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务人和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。”

　　“鼓励物业服务人加入物业管理行业组织。”

　　常委会组成人员提出，从目前情况来看，大城市的物业管理比较规范，而中小城市特别是五线城市的物业管理存在的问题比较多，居民反映很大。随着城镇化建设的不断推进，城镇化率的不断提高，从贫困地区来说，移民搬迁安置小区的功能很不完善，物业管理的问题很多，规范物业管理是非常必要的。建议：一是规范行业的管理；二是培训物业管理人员，提高物业管理服务水平。

 

　　（三）关于业主

　　二次审议稿第八条第三项规定:“本条例所称的业主是指建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权人，包括：（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；”

　　常委会组成人员建议，“继承”后面加上“或者接受遗赠”。

 

　　（四）关于业主的权利

　　二次审议稿第九条规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；（二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；（五）推选业主代表，选举业主委员会委员、监督委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务人履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备物业专项维修资金和公共收益的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。”

　　“业主行使权利不得危及其他业主人身财产安全，不得损害其他业主合法权益。”

　　常委会组成人员提出，业主的权利列举归类和条理不清晰，建议把前六项的顺序调整一下：第二项放在第一项，第四项放在第二项，第五项放在第三项，第三项放在第四项，第六项放在第五项，第一项放在第六项。

 

　　（五）关于业主的义务

　　二次审议稿第十条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、消防安全和环境卫生的维护等方面的制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家和自治区有关规定交纳物业专项维修资金；（五）按照物业管理合同约定交纳物业服务费；（六）履行其承担的房屋使用安全责任；（七）向物业服务人、业主委员会提供联系地址、通讯方式；（八）法律、法规规定的其他义务。”

　　“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”

常委会组成人员建议，第三项放在第一项；第一项放在第二项，并把本句中的“遵守业主大会议事规则”放在第三项；第二项放在第三项。

 

　　（六）关于召开首次业主大会会议条件

　　二次审议稿第十五条规定：“物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：（一）交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总建筑面积百分之五十以上；（二）交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主总人数的百分之五十以上；（三）首套房屋交付使用满两年。”

　　“物业管理区域符合前款所列条件之一的，建设单位应当在三十日内书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的报告；建设单位逾期未提出书面报告的，十人以上的业主联名，可以书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。”

　　“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主履行业主大会、业主委员会职责。”

　　常委会组成人员建议，规定业主委员会至迟成立的时间。党政机关、国有企业应带头推动成立业主委员会，如果成立不了，应指定社区中的党员、人大代表、政协委员、法律工作者作为业主委员会委员，发挥社区关键人物的作用。

 

　　（七）关于筹备组职责

　　二次审议稿第十九条第一款第二项规定：“首次业主大会会议筹备组应当做好以下筹备工作:（二）参照人民政府住房城乡建设主管部门制订的有关示范文本拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；”

　　常委会组成人员建议，在“业主大会议事规则”后面加上“、业主委员会选举办法”。

 

　　（八）关于监督委员会

　　二次审议稿第二十一条第一款第十二项规定：“下列事项由业主共同决定：（十二）成立监督委员会并选举、更换监督委员会委员，决定监督委员会委员任期、职责、工作规则；”

　　常委会组成人员提出，社区成立监督委员会，对社区的重大决定、重大经费开支、重大事项等都全程参与。实施几年来，比较透明，比较公正，也得到了社区居民的认可。因此，建议仿照社区监督委员会的做法成立业主监督委员会，借鉴社区管理的好经验和做法，对业主委员会的重大决策、经费使用等事项进行监督。

 

　　（九）关于业主委员会职责

　　二次审议稿第二十八条规定：“业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对业主大会负责，受业主大会监督，履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。”

　　常委会组成人员提出，业主委员会属于群众自治组织，业主委员会的权威很重要，但也要服从街道社区的管理。在网格化管理的背景下，处理好业主委员会的职责、权限和地位很关键。

　　常委会组成人员建议，要明确业主委员会的法律地位。物业服务企业只是服务的提供者，而非管理者。

 

　　（十）关于业主委员会组成

　　二次审议稿第二十九条第七款规定：“街道办事处、乡镇人民政府应当会同人民政府住房城乡建设主管部门定期组织对业主委员会全体成员进行物业管理相关法律、政策和日常运作规范等培训。”

　　常委会组成人员提出，该款中“人民政府住房城乡建设主管部门”是指哪一级的，看不太清楚，建议予以明确。

 

　　（十一）关于业主委员会工作经费

　　二次审议稿第三十四条规定：“经业主大会决定，可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:（一）从业主共有部分经营所得收益中提取；（二）业主自愿捐赠；（三）其他合法方式。”

　　“工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。” 

　　常委会组成人员建议，物业管理费中用于业主委员会的经费规定应具体，可否明确提取的比例。

 

　　（十二）关于物业服务交费

　　二次审议稿第六十一条规定:“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定物业服务费由物业使用人交纳的，从其约定，但业主负有连带责任。”

　　“对通过信函、电话、手机短信等方式二次催交且业主确认收到后超过三个月仍不交纳物业服务费的，物业服务人、业主委员会可以在业主户门、物业管理区域显著位置将欠费情况予以公告。物业服务人可以依法向人民法院提起诉讼。”

　　“业主转让物业时，应当与物业服务人结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务人；约定由买受方交纳的，业主负有连带责任。”

　　常委会组成人员提出，要加强对物业服务企业收费的备案管理，特别是物业费的上调要经过一定程序，比如说要经过业主大会、业主委员会审议通过、报相关行政管理部门备案等等。

　　常委会组成人员提出，物业管理要体现市场规律，如垃圾量不一样但物业费都是一样的，收费应该有所区别。

　　常委会组成人员建议，统一物业管理收费标准。

 

　　（十三）关于退出交接

　　二次审议稿第六十四条第二款规定：“物业服务人拒不移交前款事项或者拒绝退出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府和县级人民政府住房城乡建设主管部门报告，并可以向辖区公安派出所请求协助；物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。”

　　常委会组成人员提出，物业服务人退出以后多少天内必须将所有的东西移交给业主？这个有没有规定。第六十四条最后一款，力度够不够？能不能执行到位？

 

　　（十四）关于自行管理相关事项

　　二次审议稿第六十六条第一款规定：“业主大会决定自行管理的住宅小区，应当由业主委员会制定业主自行管理方案。方案应当经业主大会会议审议通过，并书面报物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。”

　　常委会组成人员提出，业主自己组建物业是否可行？自己管自己，成本更低。

 

　　（十五）关于突发事件应对

　　二次审议稿第六十九条规定：“发生突发事件，县级人民政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导物业服务人在物业管理区域内落实各项应急处置措施。物业服务人应当按照政府要求开展各项应对工作，业主、物业使用人应当配合物业服务人按照政府要求开展的各项应对工作。”

　　常委会组成人员提出，如何发挥业主的自治组织作用？比如发生疫情等紧急情况，应把业主委员会纳入到体系当中来，每一个业主都应该有参与这一类应急任务的义务。

　　常委会组成人员提出，结合今年的新冠肺炎疫情，现在物业公司在防疫方面配合政府做了一些工作，但是物业公司是企业，有没有这种职责？建议增加规定政府对物业服务人员应该给予一定补贴。在“应急处置措施”后面加上“并给予相应的支持”，这样就能体现政府在突发事件应对的时候在物质资金方面给与物业服务人员保障。

　　常委会组成人员提出，规定的突发事件范围是否太小，以后像新冠肺炎疫情这样的突发事件，可能每隔几年或者一段时间出现。建议加上“突发事件和重大公共卫生事件应对”这种提法。

 

　　（十六）关于物业使用行为禁止

　　二次审议稿第七十条第一款规定：“物业管理区域内禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏或者擅自改变房屋外观；（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，毁坏绿化植物和绿化设施；（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物；（五）违反安全管理规定生产、经营、储存易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；（六）擅自架设电线、电缆；（七）高空抛物；（八）在楼道、公共走廊、楼梯间、门厅、电缆井、电梯机房内堆放杂物、存放电动自行车或者为其充电；（九）随意弃置垃圾，排放有毒、有害、污水等以及烧烤、焚烧杂物；（十）排放超过规定标准的噪音；（十一）占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；（十二）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，或者乱停乱放车辆；（十三）违反法律、法规和管理规约饲养动物，影响他人正常生活；（十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”

　　常委会组成人员建议，增加空调安装和维护方面的规定，特别是在维护方面矛盾突出。第八项增加楼顶的使用和管理的规定。

　　常委会组成人员提出，要在物业管理区域内对业主设置一些禁止行为，比如装修房屋擅自改变房屋的承重结构、擅自将住宅改变为经营性用房、高空抛物、违规停放车辆等等，以维护公共秩序和良好的生活居住环境。

　　常委会组成人员提出，二次审议稿对于业主委员会和物业公司规定的权利义务比较多，但是对业主不履行义务以及业主没有履行义务应该承担的责任这方面稍微少了一点。应当规范业主履行义务，尤其对不履行义务应当承担的责任，比如装修对建筑结构的破坏等，有关规定应该更明确、详细一点，建议进一步完善条例。

 

　　（十七）物业租赁转让

　　二次审议稿第七十二条规定：“业主出租或者转让物业的，可以在物业租赁或者转让合同中对物业服务费的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将承租人或者受让人的姓名、联系方式、身份证复印件、租赁期限以及物业服务费、公共水电分摊交纳等事项书面告知业主委员会和物业服务人。”

　　常委会组成人员建议，应该对群租房有明确规定。

　　常委会组成人员建议，明确住宅小区不宜出租办企业。

 

　　（十八）关于专有车位车库租售管理

　　二次审议稿第七十四条第二款规定：“建设单位应当将规划车位、车库的数量、处置方式向物业买受人明示，并在房屋买卖合同中予以约定。用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案。”

　　二次审议稿第七十四条第四款规定：“建设单位、物业服务人应当按季度公示车位、车库数量和使用信息等。在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后，可以临时按月将剩余车位、车库出租给本物业管理区域以外的单位或者个人。”

　　常委会组成人员建议，第二款增加“车位的形式或类型”的内容。在第四款最后增加“建设单位、物业服务人应提前3天（或7天）向业主公示”，以保证业主的优先权和知情权。

 

　　（十九）关于住房城乡建设主管部门职责

　　二次审议稿第八十三条规定：“县级以上人民政府住房城乡建设主管部门履行下列职责：（一）研究制定物业管理活动相关政策；（二）对物业服务质量进行监督管理；（三）对物业服务人及其从业人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行业务指导、培训和监督管理；（四）对涉及物业管理的招标投标活动进行监督管理；（五）对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督；（六）处理物业管理活动中的投诉、举报；（七）对物业专项维修资金交存、管理和使用情况以及公共收益收支情况进行监督管理；（八）对物业服务人及其从业人员开展信用评价管理；（九）法律、法规规定的其他职责。”

　　常委会组成人员建议，自治区住房城乡建设主管部门，应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度。

 

　　（二十）街道办事处、乡镇政府职责

　　二次审议稿第八十五条规定：“街道办事处、乡镇人民政府应当明确负责物业管理的工作机构，配备和落实与物业管理工作相适应的人员、经费，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，履行下列职责：（一）配合有关主管部门开展物业管理区域的划分工作；（二）指导和监督业主大会、业主委员会筹备、成立、选举、换届等工作；（三）指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作，依法纠正或者撤销业主大会、业主委员会作出的违法决定；（四）培训业主大会筹备组成员、业主委员会委员；（五）办理业主大会、业主委员会相关备案手续；（六）参与物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；（七）指导和监督应急物业服务人选聘；（八）组织召开物业管理工作联席会议，研究处理物业管理工作的有关问题；（九）建立完善物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制； （十）提供物业管理活动各方的信用信息；（十一）对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务人履行法定的义务；（十二）监督业主、物业使用人按照规定使用和维护物业；（十三）法律、法规规定的其他职责。”

　　常委会组成人员提出，小区成立业主委员会门槛太高，成立难度大。广西目前只有不到20%的小区成立业主委员会，意味着有80%的小区没有业主委员会，处于松散状态。有80%的物业公司缺乏业主委员会的监督，一切都是物业公司说了算，业主合法权益得不到有效保护，存在物业公司管理不规范、服务不到位，有的公共设施不及时维修，公共部分出租收益不公开透明、乱使用等问题，小区业主处于弱势被动的状态。业主委员会属于自治组织，来自不同人群，无相互关联，靠自身的力量很难成立业主委员会。从城市管理和社会治理的角度来看，小区成立业主委员会非常必要，对社会的稳定和管理发挥不可替代的作用。建议，一是把成立小区业主委员会，作为街道办的主要职责，纳入绩效考核的范畴。上级政府对成立业主委员会要有时限要求。二是降低小区成立业主委员会住户数的比例。

　　常委会组成人员提出，前期调研发现，现在全区业主委员会成立还不到小区的20%。操作性是这部条例最要紧或者说是最核心的问题。业主委员会、业主大会成立为什么难？一是门槛太高，二是由谁来操作？条例里没有解决由谁来牵头的问题。建议，第一，从立法上明确业主委员会或者业主大会是一个什么样的组织？ 第二，要提高条例的操作性。建议明确是街道办事处的职责，所有的小区成立业主委员会，召开首次业主大会会议，都应该由街道办事处牵头负责，这样，业主大会才有可能顺利筹备。第三，业主委员会成立以后，主管单位界定清楚业主委员会管辖的范围和职权。

　　常委会组成人员提出，从某种角度来讲，还是有不平等的地方。业主大会、业主委员会是一个松散的组织，如果没有当地党委政府的指导，你要他申报什么，要准备什么材料很难，而物业管理公司作为一个企业，有一套人马。业主委员会尽自己的义务不收取费用。物业公司是收取费用的，尽义务是和经济收入对等的。业主委员会没有收取一分钱，是一个自我管理的过程，这里面有很多东西都值得探索。在这次疫情来的时候，农村的村委会行动很快，封村很快，而社区居委会还在跟物业沟通，没有农村迅速到位，包括每一个人家里到底来没来人，农村管得非常到位。农村的村委会起的作用很大。条例的修改应该要注重街道办事处牵头指导业主委员会成立。

　　常委会组成人员提出，要加强街道办事处和乡镇政府的监督。条例中关于培训的问题，只讲了业主筹备开展培训，没有讲如何指导和监督物业管理部门对物业管理人员的培训。加强物业管理人员的培训，提高物业管理人员的素质，既是物业管理的责任，也是政府职能部门的监督指导责任。建议在第八十五条第二项“指导和监督业主大会、业主委员会的筹备、成立、选举、换届等工作”，增加“指导和监督培训物业管理人员”等内容，原则上每年开展培训一次。

 

　　（二十一）关于物业管理联席会议制度

　　二次审议稿第九十条第一款规定：“设区的市、县级人民政府应当建立健全物业管理工作联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集，住房城乡建设、市场监督管理、城市管理综合执法、公安机关、民政、居（村）民委员会、物业服务人和供水、供电、供气等单位以及业主委员会或者业主、行业专家等组成。”

　　常委会组成人员建议，“设区的市、县级人民政府应当建立健全物业管理工作联席会议制度”后面，增加“一般每半年召开一次”。监督管理职能不能一句话带过，还是要落实责任，定时间、定量。

三、其他意见建议

　　常委会组成人员建议，要在业主中制定一些自律性条款，让全体业主共同遵守，应当明确如何生效，同时在法律法规上给予这些条款类似村规民约的法律效应。

　　常委会组成人员建议，政府开展试点，探索培养和发展非盈利性的物业服务机构来化解物业与业主之间的矛盾。

　　常委会组成人员建议，打通居委会、街道办和物业公司的信息服务平台，以更好地宣传贯彻党和政府的方针政策。

　　常委会组成人员建议，一是要加强对业主委员会的指导和监督。业主委员会是由业主选举产生，并且自主管理的一个社会单位。在实际中，很多业主委员会不知道如何去履行职责，如何妥善处理小区业主之间产生的矛盾，说明有关部门指导不足、存在不到位的情况。社区管理涉及部门多、交叉多，各部门一定要加强联动。关于如何监督的问题，如物业费、公摊水电费、维修基金等各种费用的收取和使用等，这些都要加强指导和监督，规范化管理。

　　常委会组成人员建议，一是在条例中进一步明晰业主与物业服务人的权利、义务和法律责任。二是增加“建立物业文明服务奖励机制”，鼓励物业企业向文明、科学管理迈进。

　　常委会组成人员建议，在物业管理的责任落实方面进一步补充完善。如物业管理不到位，造成业主意见很大，应该给予物业什么处罚？追究什么责任？在合同期内能否更换物业？都应给予明确。对于小区内的治安管理没有明确规定。如业主家里、车辆被盗，物业和小区保安该负什么责任？

　　常委会组成人员建议，对二次审议稿第七十一条、第七十二条、第七十三条、第七十六条等条款中有禁止性规定的内容，相应增加法律责任。